Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen – Neue Ausgangslage für Wohneigentum und Bauwirtschaft

Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk einen weitreichenden Entscheid getroffen: Mit der Annahme des Bundesbeschlusses zur Einführung kantonaler Liegenschaftssteuern auf Zweitwohnungen wurde gleichzeitig die Abschaffung des Eigenmietwerts auf selbst genutztes Wohneigentum beschlossen. Die Vorlage wurde mit knapper Mehrheit angenommen.

Seit Jahren wurde der Eigenmietwert als veraltetes und ungerechtes System kritisiert. Eigentümerinnen und Eigentümer mussten ein fiktives Einkommen, den sogenannten Eigenmietwert versteuern, obwohl keine tatsächlichen Einnahmen erzielt wurden. Die Möglichkeit, Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten gleichzeitig steuerlich abzusetzen, führte zu systemischen Verzerrungen und begünstigte hohe Verschuldung. Mit der Reform soll dieses Ungleichgewicht beseitigt und das Steuersystem vereinfacht werden. Der SBV hatte die Stimmfreigabe beschlossen, weil die Auswirkungen kantonal sehr unterschiedlich sein können.

Die Reform bringt insbesondere jenen Hausbesitzern steuerliche Vorteile, die ihren Hypothekarkredit grösstenteils zurückgezahlt haben. Wie sich die Preise von Wohneigentum entwickeln, ist umstritten. Zum einen lässt sich argumentieren, dass gerade für junge Familien und Haushalte im mittleren Einkommenssegment der Kauf erschwinglicher wird, weil die steuerlichen Abgaben sinken. Dies gilt allerdings nur, sofern sich die Hypothekarzinsen auf einem tragbaren Niveau einpendeln. Umgekehrt gilt aber, dass genau dieser Faktor die Preise weite nach oben treiben könnte. könnten sich neue Möglichkeiten ergeben, da das Eigenheim steuerlich entlastet.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts geht mit dem Wegfall von Steuerabzügen für Gebäudeunterhalt, energetische Sanierungen oder Renovationen einher. Dies ist relevant für die Bauwirtschaft. Denkbar ist jedoch auch, dass den Eigentümern aufgrund der tieferen Steuerlast nun mehr Geld für Sanierungen zur Verfügung steht.

Eine weitere Änderung liegt im steuerpolitischen Handlungsspielraum der Kantone. Sie entscheiden nun, ob und wie eine kantonale Objektsteuer auf Zweitwohnungen eingeführt wird. Gerade für die Tourismuskantone ist diese Frage wichtig, denn ohne eine solche neue Steuer würden ihnen hohe Fiskaleinnahmen entgehen. Ferner wollen manche Kantone den steuerlichen Vermögenswert der Eigenheime anheben, um den Preisentwicklungen der letzten Jahre realistisch Rechnung zu tragen.

Die Umsetzung erfolgt nicht sofort. Die neue Regelung zum Eigenmietwert tritt frühestens per 1. Januar 2028 in Kraft. Bis dahin müssen das Bundesgesetz angepasst, kantonale Gesetze umgesetzt und technische Umstellungen vorgenommen werden. Es ist damit zu rechnen, dass in den Jahren 2026 und 2027 Sanierungen teilweise vorgezogen werden. Die Aufträge für die Bauunternehmen dürften also in den nächsten beiden Jahren zunehmen. Es ist aber nicht mit einem abrupten Abbruch der Aufträge mit dem Beginn der neuen Steuerregelung zu rechnen. Eigentümer sind eher langfristig um den Zustand ihrer Immobilien besorgt. Die Kantone können weiterhin den Steuerabzug für Sanierungen bis 2050 erlauben. Personen, die erstmals Wohneigentum erwerben, können ihre Schuldenzinsen über 10 Jahre steuerlich geltend machen.

Autorin: Annina Hedinger