Bauen, wo andere Ferien machen

Im Jahr 2019, just vor der Corona-Pandemie, konnte sich der Tourismus in der Schweiz erfreut zeigen. Beinahe 40 Mio. Übernachtungen zählten die Hoteliers. Die Mehrheit der Logiernächte ist ausländischen Gästen zuzuordnen. Allerdings ist in den letzten 15 Jahren die Anzahl Logiernächste der Inländer schneller gewachsen als jene der Ausländer. Im Corona-Jahr ist der ausländische Tourismus stark eingebrochen, während sich der inländische als recht stabil bewies. Die KOF prognostiziert, dass das Geschäft mit den inländischen Gästen auch künftig seine hohe Wachstumsgeschwindigkeit aufrecht halten kann (18.7 Mio. Nächte in 2023) während man sich bis zur Rückkehr der ausländischen Touristen noch etwas gedulden muss. Die Zahlen beschränken sich auf die Gäste von Hotels, Prognosen zu den Übernachtungen in Ferienwohnungen existieren nicht. Indes zeigen die Daten der letzten Jahre, dass sich die Übernachtungen in Hotels und Ferienwohnungen äusserst ähnlich entwickeln. Daher sind die Prognosen der Hotellerie auch richtungsweisend für Ferienwohnungen. Gemäss Bundesamt für Statistik versteht man unter Ferienwohnungen jene Wohnungen, die über Vertriebsorganisationen wie Buchungsplattformen zur touristischen Nutzung angeboten werden.

Die Anzahl der Ferienwohnungen ist in der Schweiz von rund 33.400 im 2016 auf knapp 30.100 im 2019 gesunken, gefolgt von einem leichten Anstieg ein Jahr später. Damit ist das Angebot in den letzten Jahren insgesamt gesunken.

Im gleichen Zeitraum entwickelte sich die Nachfrage hingegen positiv, mit einem leichten Rückgang in den letzten beiden Jahren. Trotzdem bleibt die Anzahl der Logiernächte insgesamt hoch. Gemäss der Prognose von der KOF aus Grafik 1 sollte die Anzahl der Logiernächte bis 2023 weiter steigen und sich von den Corona-Auswirkungen rasch erholen. Eine steigende Nachfrage bei begrenztem Angebot verspricht höhere Preise. Wenn die Logiernächte mehr Einkommen generieren, kann es für Investoren attraktiv sein, Ferienwohnungen zu errichten.

Zusammen mit den Ferienwohnungen ist auch die Anzahl der verfügbaren Betten gesunken. Unter der Annahme, dass jedes Bett an 365 Tagen im Jahr verfügbar ist, berechnet sich die Kapazitätsauslastung als Quotient aus den Logiernächten und der Anzahl verfügbarer Betten. Die Auslastung ist in den letzten Jahren gestiegen und konnte sich auch in der Corona-Krise gut behaupten. Eine höhere Auslastung bedeutet eine effizientere Nutzung der vorhandenen Kapazitäten, was für Bauinvestoren mit höherer Rentabilität gleichzusetzen ist. Vermutlich wird das Niveau der Auslastung unterschätzt, da entgegen der Annahme der permanenten Verfügbarkeit der Betten die meisten Wohnungseigentümer die Ferienwohnung für ein paar Wochen im Jahr wohl auch für den Eigenbedarf nützen.

In den letzten fünf bis sieben Jahren sind die Bauinvestitionen in den touristischen Gemeinden gestiegen. Sowohl für die Beherbergung, als auch Verkehrsanlagen sowie Freizeitanlagen wurde mehr Geld ausgegeben als in der Vergangenheit. Die Tourismusgemeinden sind schneller und einfacher zu erreichen und die Transportwege vor Ort sind in einem besseren Zustand. Die Möglichkeiten, die Freizeit zu gestalten, haben zugenommen. Dies steigert die Attraktivität, weil mit mehr Touristen zu rechnen ist. Dementsprechend dürfte auch die Nachfrage nach Ferienwohnungen zunehmen.

Fast 60% der Gäste, die eine Ferienwohnung touristisch nutzen, sind Inländer. Zum Vergleich: unter allen Beherbergungsanboten in der Schweiz machen Inländer lediglich 52% aus (jeweils gemessen an der Anzahl Logiernächte). Zudem verbringen die Gäste in Ferienwohnungen im Durchschnitt 6.5 Nächte (dies gilt für Inländer als auch Ausländer), in Hotels sind es bloss 2 Nächte. Damit ist es wahrscheinlich, dass ein Gast mehrere Nächte in einer Ferienwohnung übernachtet, so dass der Eigentümer mit einem höheren und stabileren Einkommen rechnen kann. Mit einer tieferen Anzahl an Gastwechseln sind ausserdem die Unterhaltskosten geringer, weil etwa der administrative Aufwand und die Reinigungskosten sinken. Vor diesem Hintergrund und dank der vorhergesagten steigenden Nachfrage könnten Ferienwohnungen attraktiv für Investoren sein.