Demographie entscheidet: Warum die Immobilienpreise in manchen Kantonen unter Druck geraten könnten

In der Schweiz ist Wohneigentum begehrt. Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen haben in den letzten fünf Jahren in allen Kantonen zugenommen. Neben tiefen Zinsen und höheren Wohnmieten ist ein weiterer Faktor entscheidend: Die Anzahl der Beschäftigten ist gewachsen, wodurch sich die Nachfrage erhöht hat. Gleichzeitig hat die Lebenserwartung zugenommen, wodurch Pensionierte seltener ihr Eigenheim verlassen und damit das Angebot an bestehenden Immobilien kaum wächst. Zudem zeigt die wissenschaftliche Forschung, dass die Bautätigkeit in der Schweiz im internationalen Vergleich nur träge auf hohe Immobilienpreise reagiert. Unter diesen Umständen wachsen die Preise für Wohneigentum in der Schweiz zwischen 0,5 % und 3,0 %, wenn die Erwerbsbevölkerung um 1 % zunimmt.

Das Wachstum der Erwerbsbevölkerung hat einen entscheidenden Einfluss auf die Stabilität des Immobilienmarkts in der Schweiz. Letztmals sind die Preise für Wohneigentum im Jahr 2000 gesunken. Seit 25 Jahren sind die Preise in der Schweiz stabil geblieben oder gestiegen. Das ist international ein recht seltenes Phänomen. Seit 1970 waren die Preise nur 15-mal rückläufig. Nur Belgien ist ähnlich solide; in den meisten Industriestaaten entwickeln sich die Immobilienpreise volatiler. Diese langfristige Preisentwicklung ist in der Schweiz ein wichtiger Faktor dafür, dass Immobilienbesitzer und Pensionskassen Vermögen aufbauen können.

Die Schweizer (potenzielle) Erwerbsbevölkerung – definiert als Personen im Alter zwischen 15 und 64 Jahren – ist in den letzten 20 Jahren in allen Kantonen ausnahmslos gewachsen. Dieser Trend hat die Immobilienpreise gestützt, aber er wird sich nicht mehr uneingeschränkt fortsetzen. Die Bevölkerung wird in Zukunft altern und langsamer wachsen. In allen Kantonen ausser St. Gallen dürfte die Erwerbsbevölkerung in den nächsten 20 Jahren langsamer wachsen als bisher. Mancherorts wird sie sogar schrumpfen.

Alterung und Schrumpfung dämpfen die Nachfrage nach Wohneigentum. Die Immobilienpreise verlieren damit an Dynamik; sie könnten langfristig mancherorts sogar sinken. Laut Moneypark und Demografik droht in elf Kantonen bis 2045 ein Rückgang der Wohnraumnachfrage. Es bleibt abzuwarten, ob die international recht einzigartige Preisstabilität weiter anhält.

Einige lokale Faktoren sprechen gegen eine Preisabnahme: In vielen Tourismusgebieten und Bergkantonen sind Wohnungen aufgrund des Zweitwohnungsgesetzes rar. Kantone mit tiefen Einkommens- und Vermögenssteuern bleiben attraktiv. Die physische Nähe zu starken, aber auch teuren Wirtschaftszentren macht erschwingliche Kantone beliebter. In den übrigen 15 Kantonen bleiben die Preise hingegen stabil oder steigen weiter.