Den Wert des Gebäudebestandes erhalten

Die gezielte Planung des Mitteleinsatzes wird nach der Ablehnung des CO2-Gesetzes immer wichtiger. Jedes Gebäude benötigt über seinen gesamten Lebenszyklus Pflege und Unterhalt. Damit bleiben seine Gebrauchstauglichkeit und sein Wert so lange wie möglich erhalten. Dabei spricht man in der Regel von Lebenszykluskosten, welche die Immobilien verursachen. Der Lebenszyklus ist teurer als die Erstellung

Bekanntlich wird während der Bewirtschaftungsdauer einer Immobilie ein Mehrfaches von dem ausgegeben, was am Anfang des Lebenszyklus als Investition ausgegeben wird. Damit kommen die Budgets für den Betrieb von Gebäuden und Infrastrukturen immer mehr in den Fokus. Der effiziente Einsatz der zur Verfügung stehenden Mittel wird immer wichtiger. Gezieltes Handeln ist der Schlüssel des Erfolgs. Unter dieser Prämisse ist es umso wichtiger, dass der Mitteleinsatz für den Unterhalt und die Erneuerung, insbesondere die energetische Sanierung, unter dem Aspekt Werterhaltung seriös und mit langfristigem Fokus angegangen wird.

Effizienter Mitteleinsatz während dem gesamten Lebenszyklus

Es genügt nicht mehr, die Bedürfnisse für Unterhalt und Erneuerung von Jahr zu Jahr nach akutem Bedarf oder nach Gefühl festzulegen und zu budgetieren. Eine langfristige und geplante Vorgehensweise ist hier dringend erforderlich. Damit erlangen die Verantwortlichen mehr Sicherheit im Umgang mit einem zugewiesenen Immobilienbestand. Wichtig ist diese Planungssicherheit für die öffentliche Hand genauso wie für private und institutionelle Gebäudebesitzer, denn damit verfügen sie über Planungsinstrumente, welche kurz-, mittel- und langfristig einsetzbar sind und nachhaltig wirken.

In diesem Zusammenhang ist das Erhalten, Erneuern und Veräussern, Rückbauen oder allenfalls Umnutzen massgebend. Verschiedene IT-basierte Instrumente unterschiedlicher Anbieter unterstützen Gebäudebesitzer in diesen Zielsetzungen mehr oder weniger ausführlich. Insbesondere der kurz-, mittel- und langfristige Unterhalts- und Erneuerungsbedarf einzelner Objekte wie auch des gesamten Immobilienbestandes können damit seriös ermittelt werden.

Üblicherweise analysieren dabei Fachleute jedes Objektes einzeln. Die Analyse bezieht sich auf die Feststellung des Zustandes jedes Bauelementes, beispielsweise Struktur, Dach, Fassade oder Gebäudetechnik, und der sich daraus ergebende Bedarf an Unterhalt und Erneuerung über einen längeren Planungszeitraum. Die Zustandserfassung wird in ein dafür vorgesehenes Tool übertragen, das den kurz-, mittel- und langfristigen Mittelbedarf errechnet und als Gesamtbild ausweist. Neben detaillierten Angaben geben solche Instrumente beispielsweise anhand eines Ampelsystems eine Gesamtbeurteilung des analysierten Objektes an. Die Ampel des Tools von Consens zeigt beispielsweise «Go on», wenn das Objekt ohne kurzfristige Massnahmen während einer gewissen Zeit im aktuellen Zustand weiter betrieben werden kann; «Strategie festlegen», wenn gewisse Bauteile unterhalten oder erneuert werden müssen und dazu das Ausarbeiten einer Strategie für den zukünftigen Mitteleinsatz notwendig ist, oder «Vorprojekt», wenn der festgestellte Zustand des Objektes kein Zögern mehr zu lässt und ein Vorprojekt zur Sanierung des Objektes sofort notwendig ist.

Mit höherer Sanierungsquote den überalterten Gebäudepark in der Schweiz ersetzen

Mittlerweile wurden mit dem Consens-Tool Hundert Objekte analysiert. Die Besitzer haben damit wertvolle Angaben zu ihrem Gebäudebestand erhalten. Die finanzielle Belastung wurde für sie dadurch planbar. So werden die finanziellen Mittel zielgerichtet überall dort eingesetzt, wo es nötig ist. Ein weiterer Aspekt, der in diesem Zusammenhang wichtig ist: Indem sie den Sanierungs- oder Ersatzbedarf klar aufzeigen, helfen solche Planungstool, die Sanierungsquote der Immobilien zu erhöhen und den überalterten Gebäudepark in der Schweiz zu ersetzen. Die dringend notwendige Modernisierung trägt dabei wesentlich zur Verbesserung der CO2-Bilanz der Schweiz bei.

Autoren: Eduard Tüscher, Mustafe Kamberi, CONSENS Facility Management AG, Kerzers und Ittigen