Ersatzneubau hilft Haushalten mit tiefem Einkommen

Die Daten zeigen eindrücklich, dass die Schweizer Städte im internationalen Vergleich keineswegs zu den dichtesten Städten der Welt gehört. Das somalische Mogadischu etwa ist zehn mal dichter (= Bevölkerung / bebaute Fläche) als Zürich. In ihrer Studie «World Urban Area» vergleicht Demographia  945 Städte, die in ihrem Einzugsgebiet mindestens eine halbe Million Einwohner zählen.

Demnach ist Zürich mit 3’779 Einwohnern je Quadratkilometer die dichteste Stadt der Schweiz, knapp gefolgt von Genf. Mit etwas mehr Abstand folgt noch Basel als dritte Schweizer Stadt. In Mogadischu sind es 37’000 Personen.

Auf der internationalen Skala können die drei Schweizer Städte als «klein» eingestuft werden. Aber selbst unter Europas kleinen Städten finden sich zahlreiche Beispiele, die dichter bebaut sind: Genua, Malaga, Bristol oder Edinburgh etwa sind attraktive Städte. Das zeigt, dass die Schweiz ihr Potential noch längst nicht ausschöpft. Dies bedeutet nicht, dass jede Verdichtung sinnvoll ist. Es zeigt jedoch, dass qualitativ hochwertige Nachverdichtung möglich ist, ohne die Lebensqualität zu gefährden.

Für die Bauwirtschaft ist diese Erkenntnis zentral. Die Schweiz verfügt nach wie vor über erhebliche Potenziale zur inneren Verdichtung. Gerade in urbanen Lagen wird Bauland immer knapper, während die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund von Bevölkerungswachstum, Urbanisierung und kleineren Haushalten weiter steigt. Der Ersatzneubau bietet hier eine besonders effiziente Lösung. Statt neue Bauzonen auszuscheiden oder wertvolle Landschaftsflächen zu beanspruchen, können bestehende Grundstücke besser genutzt werden. Für Bauunternehmen eröffnet dies langfristige Marktchancen.

Die Zahlen aus den Schweizer Städten zeigen, wie wirkungsvoll Ersatzneubauten zur Schaffung von Wohnraum beitragen. In Zürich entstehen pro abgebrochener Wohnung durchschnittlich 2,8 neue Wohnungen. Gleichzeitig wächst die Wohnfläche auf das 3,4-Fache des ursprünglichen Bestands. Zürich ist relativ ineffizient. Wesentlich deutlicher fällt der Effekt in Lausanne und Genf aus, wo mehr als sechs neue Wohnungen pro abgebrochener Einheit entstehen.

Diese Ergebnisse machen deutlich, weshalb Ersatzneubauten zu den wichtigsten Instrumenten gegen die Wohnraumknappheit gehören. Anders als bei einer reinen Sanierung wird die vorhandene Parzelle deutlich effizienter genutzt. Moderne Bauweisen ermöglichen höhere Ausnutzungen, bessere Grundrisse und eine optimierte Flächennutzung. Dadurch entsteht nicht nur mehr Wohnraum, sondern oft auch eine grössere Vielfalt an Wohnungsgrössen. Besonders in Zentren mit knappen Baulandreserven kann die benötigte zusätzliche Kapazität oft nur durch die Erneuerung bestehender Bauten geschaffen werden. Regulierungen dürfen dem nicht im Wege stehen.

Zudem profitieren Städte von einer verbesserten Infrastruktur- und Standortnutzung. Die neuen Wohnungen entstehen dort, wo bereits Verkehrsanschlüsse, Schulen und Versorgungsangebote vorhanden sind. Ersatzneubauten verbinden damit wirtschaftliche Effizienz, nachhaltige Siedlungsentwicklung und gesellschaftlichen Nutzen. Die vorliegenden Zahlen belegen klar, dass der Beitrag dieser Projekte zur Wohnraumproduktion erheblich ist und weit über den blossen Ersatz bestehender Gebäude hinausgeht.

Ein Ersatzneubau schafft neuen Wohnraum. Diese Wohnung wird meistens von Personen mit einem relativ hohen Einkommen bezogen. Das heisst aber auch, dass ihre bisherige Unterkunft frei wird. Meistens befindet sie sich in einem guten, gehobenen Zustand. Diese freie Unterkunft wird selbst frei, die Miete ist wesentlich erschwinglicher im Vergleich zur Wohnung des Ersatzneubaus. Damit wird eine dritte Wohnung frei usw.

Jede Wohnung in einem Ersatzneubau löst eine Umzugskette aus. Rund 75 Prozent aller Umzüge finden innerhalb der ersten drei Umzugsrunden statt. Haushalte, die direkt von einem Neubau oder Ersatzneubau profitieren, verfügen im Durchschnitt über höhere Einkommen und bezahlen höhere Mieten als jene, die später in der Umzugskette nachrücken. Gleichzeitig sinken sowohl die Mietpreise als auch die Haushaltseinkommen mit jeder weiteren Umzugsrunde. Bestehende Wohnungen werden frei, die wiederum von anderen Haushalten, oft mit tieferem Einkommen, übernommen werden. Dieser Prozess setzt sich über mehrere Umzugsrunden fort. Jede neu geschaffene Wohnung erhöht die Beweglichkeit des gesamten Wohnungsmarktes.

Die Daten verdeutlichen, dass Neubauprojekte indirekt auch günstigere Marktsegmente entlasten können. Wer den Wohnungsmarkt verbessern will, muss deshalb den gesamten Kreislauf betrachten und nicht nur die unmittelbaren Erstbezüger neuer Wohnungen.

In den Medien wird häufig der Eindruck vermittelt, dass viele Mieter zwecks Totalsanierung oder Ersatzneubau leergekündigt werden. Die Wahrheit ist aber, dass in keiner der grossen Schweizer Städte nicht einmal 1% aller Wohnungsumzüge auf Leerkündigungen zurückzuführen ist.

Ersatzneubauten stehen im Verruf, besonders teure Wohnungen hervorzubringen. Dies entspricht jedoch nicht den Tatsachen. Ein Ersatzneubau ist naturgemäss mit höheren Kosten verbunden, denn das alte Gebäude muss zunächst abgebrochen werden. Oft steht die Ersatzbaute in einem logistisch anspruchsvollen, engen Quartier. Daher erstaunt es, dass die Mieten von Ersatzwohnungen nur 4% bis 10% höher sind als von Wohnungen, die in Neubauten auf «der grünen Wiese» entstanden sind.

Im Vergleich zu Totalsanierungen sind Ersatzneubauten sogar wesentlich günstiger, die Mieten liegen 15% bis 18% tiefer. Auch im Vergleich zu Transformationen (z.B. ehemalige Büros, die zu Wohnungen umgebaut wurden) sind die Mieten von Ersatzneubauten erschwinglicher. Dies zeigt, dass Ersatzneubauten keineswegs die teuerste Form der Wohnraumerneuerung darstellen. Gleichzeitig bieten sie erhebliche Vorteile hinsichtlich Wohnqualität und Flächennutzung.

Besonders relevant ist, dass die Alternative häufig nicht der Erhalt günstiger Wohnungen ist, sondern ein fortschreitender Sanierungsbedarf und ein ineffizient genutzter Gebäudebestand. Ersatzneubauten ermöglichen es, mehr Menschen auf derselben Fläche unterzubringen und gleichzeitig zeitgemässe Wohnstandards zu schaffen. Dadurch wird zusätzlicher Druck auf den Wohnungsmarkt reduziert.