Europas Wohnungsmarkt unter Druck – die Schweiz im Vergleich

Seit 2015 sind die Preise für Wohneigentum und die Wohnungsmieten in fast allen europäischen Ländern gestiegen. Besonders drastisch war der Anstieg in Mittel- und Osteuropa sowie in einzelnen kleineren Märkten wie Island. Häufig stiegen die Preise und Mieten stärker als in der Schweiz. Gerade weil die Schweiz von einem bereits hohen Preisniveau ausgeht, bleiben die Wohnkosten auch bei unterdurchschnittlichen Wachstumsraten eine grosse Belastung. Die europäische Gesamttendenz ist damit eindeutig: Wohnraum ist fast überall knapper und teurer geworden. Die EU Kommission hat daher im März 2026 verschiedene Massnahmen zur Abhilfe angekündigt.

Der Wohnraumbedarf steigt in Europa aus mehreren Gründen. In vielen Ländern wächst die Bevölkerung, der Anteil der Ein-Personen-Haushalte nimmt zu und immer mehr Menschen leben in Städten. Alle drei Entwicklungen erhöhen die Nachfrage nach Wohnungen. Die Schweiz gehört beim Bevölkerungswachstum und bei der Urbanisierung zu den dynamischeren Ländern Europas. Damit wächst der Wohnraumbedarf hier besonders stark. Der Anstieg der Ein-Personen-Haushalte verstärkt diesen Effekt zusätzlich. Das spricht für einen breit abgestützten Nachfrageschub: In der Schweiz wächst der Wohnraumbedarf nicht nur wegen mehr Einwohnern, sondern auch wegen einer Lebensweise, die pro Kopf mehr Fläche beansprucht. Im europäischen Vergleich ist die Schweiz damit eher ein Nachfrageland als ein Sonderfall. Die Nettozuwanderung ist in der Schweiz ein gewichtiger, aber nicht der einzige Faktor. Sie ist auch in vielen anderen Ländern ein Treiber der Nachfrage. Sie treibt die Nachfrage gerade in Stadtgebieten.

Eine weitere Ursache der Wohnungsengpässe: Selbst dort, wo gebaut werden soll, bremsen langwierige Verfahren für die Bewilligung von Baugesuchen. Zwischen den Ländern in Europa bestehen grosse Unterschiede. Die Schweiz liegt mit 156 Tagen bzw. 5 Monaten im europäischen Mittelfeld. Einige nordische und baltische Staaten sind deutlich schneller, während andere Länder für Bewilligungen wesentlich mehr Zeit benötigen. Die Bewilligungsverfahren sind nicht so schlank wie in den effizienteren Ländern nördlich. Gerade in einem Markt mit hoher Nachfrage kann auch ein mittlerer Verfahrensaufwand den Wohnungsbau merklich bremsen.

Dazu passt auch die Richtung der jüngsten EU-Politik. Die Europäische Kommission will ihre Gesetzgebung verschlanken und digitalisieren, so dass ein Baugesuch innerhalb von 60 Tagen bearbeitet wird. Im Zentrum stehen darüber hinaus, mehr Innovation und Skaleneffekte im Bau, ein besserer Zugang zu Roh- und Sekundärstoffen sowie die Sicherung von Dienstleistungen und Fachkräften.

In Europa wird durchaus gebaut. Die Bautätigkeit ist in manchen Ländern hoch. Gemessen an neu gebauten Wohnungen pro 1’000 Einwohner gehören Irland, Polen und die Schweiz in den Jahren 2023 bis 2027 zur Spitzengruppe.

Für die Schweiz ist das ein wichtiges Signal. Beim Brutto-Neubau, also ohne Berücksichtigung von Abbrüchen, steht sie im europäischen Vergleich gut da. Allerdings ist sie mit einem Problem konfrontiert, das auch viele europäische Städte teilen: die Verdichtung kommt nicht ausreichend voran. Um Platz für neue Wohnungen zu schaffen, müssen manchmal ältere abgebrochen werden. In der Schweiz werden im Schnitt etwa 10’000 Wohnungen pro Jahr abgebrochen.

Andere, vor allem grosse Länder wie Deutschland oder Spanien liegen tiefer, obwohl der Wohnungsdruck dort ebenfalls erheblich ist. Die Bautätigkeit bleibt schwach, obwohl die Nachfrage zunimmt. Die hohen Baukosten und eine tiefe Produktivität der Baubranche sind u.a. ursächlich dafür.

Daher zielen die geplanten Massnahmen der EU-Kommission in diese Richtung: Die Produktivität des Bausektors soll erhöht, der Einsatz modularer und serieller Bauweisen erleichtert und neue Investitionen mobilisieren. Vorgesehen sind unter anderem ein neues pan-europäisches Investitionsvehikel für bezahlbaren und nachhaltigen Wohnraum, ein Finanzierungsrahmen der Europäischen Investitionsbank über 400 Millionen Euro entlang der Wohnbau-Wertschöpfungskette und zusätzliche Standards für innovative Bauprodukte und modulares Bauen.

Diese Grafik ist für die eigentliche Knappheitsfrage besonders zentral. Sie vergleicht nicht nur den Bau neuer Wohnungen (Y-Achse), sondern setzt ihn direkt in Beziehung zur Entstehung neuer Haushalte (X-Achse). Beides jeweils pro 1000 Einwohner. Damit wird sichtbar, ob der Wohnungsbau mit der Nachfrage Schritt hält. Länder unterhalb der Diagonalen bauen zu wenig, weil mehr Haushalte als Wohnungen entstehen.

Spanien und Portugal fallen besonders auf, weil dort der Wohnungsbau über mehrere Jahre hinter der Zahl neuer Haushalte zurückbleibt. Andere Länder bauen zwar viel, schaffen aber dennoch nur wenig Puffer. Wieder andere, etwa Dänemark oder Belgien, liegen klar auf der Seite eines zusätzlichen Angebots.

Für die Schweiz ist der Befund differenziert. Beim Brutto-Neubau liegt sie nahe an einem Gleichgewicht: Über den Zeitraum 2023 bis 2027 bleiben die neuen Wohnungen nur knapp unter den neuen Haushalten. Allerdings zeigt sich auch, dass dieses Gleichgewicht fragil ist; in einzelnen Jahren, vor allem 2024 und 2026, entstehen brutto weniger Wohnungen als neue Haushalte. Noch wichtiger ist der Zusatzhinweis für die Schweiz: Hier liegen neben den Bruttozahlen auch Nettozahlen vor, also Neubauten abzüglich Abbrüche (für die anderen europäischen Länder gibt es keine vergleichbaren Daten). Diese Nettozahlen fallen deutlich tiefer aus. Damit verschlechtert sich die Bilanz spürbar: Im Durchschnitt reicht das Nettoangebot nicht aus, um mit dem Haushaltswachstum Schritt zu halten.

Im Zusammenspiel mit den EU-Plänen wird klar, worauf es ankommt: schnelleres Bewilligen, produktiveres Bauen, mehr Fachkräfte, bessere Materialverfügbarkeit und mehr Kapital für bezahlbaren Wohnraum.