À qui profite la hausse des prix?

Les immeubles résidentiels ont pris beaucoup de valeur. Le prix final plus élevé fait l’affaire des entreprises générales et des propriétaires.

 

Prix de l’immobilier résidentiel: augmentation de 85%

Depuis 1997, le prix de l’immobilier résidentiel a augmenté de plus de 85% – tant pour les immeubles que pour les logements en propriété. Il y a plusieurs raisons à cela: hausse des revenus, besoins de place, croissance de la population. Plusieurs acteurs ont profité de cette hausse des prix, mais pas les entrepreneurs-construction.

 

Planificateurs et concepteurs tirent leur épingle du jeu

Le chiffre d’affaires des entrepreneurs-construction du bâtiment a progressé de 40 à 50% depuis 1997. Quant aux entreprises totales et générales, elles ont vu leur CA bondir de 75%, ce qui est bien supérieur. Leur croissance est bien plus dynamique que celle du secteur principal de la construction, ce qui pourrait s’expliquer entre autres par leurs activités de planification et de conception. De plus, la marge bénéficiaire est plus élevée. Dans le secteur principal de la construction, pour 100 francs de CA, il reste 2 à 3 francs pour l’entreprise, contre 4 à 6 francs dans le cas des planificateurs et concepteurs.

Des avantages pour les investisseurs institutionnels

La moitié du parc locatif appartient à des particuliers. Un tiers appartient à des investisseurs tels que des caisses de pension, des assurances, etc. Le reste est détenu par des sociétés immobilières, des coopératives d’habitation et par les pouvoirs publics. Les immeubles résidentiels sont généralement considérés comme des immeubles de rapport. Ces 10 dernières années, leur rendement annuel se situait entre 5 et 15%. Les recettes locatives étaient très stables, tandis que l’évolution des prix améliorait encore le rendement. Toutes ces raisons ont fait que les caisses de pension ont doublé leur patrimoine immobilier en l’espace de dix ans. Ces bonnes performances ont aussi conduit les investisseurs institutionnels à placer de l’argent dans l’immobilier résidentiel.

Propriétaires fonciers: les grands gagnants

Acheter des terrains, les conserver, et les revendre au bout de quelques années. Cette stratégie s’est révélée plus payante que l’investissement dans la pierre ou les actions. Depuis 2008, le prix du terrain à bâtir pour les immeubles résidentiels a été multiplié par 3, celui du terrain pour maisons individuelles par 2,3. Soit un rendement de 9,1%/an dans un cas, de 7,3%/ an dans l’autre. La performance des actions suisses est de 6%. Les propriétaires fonciers sont donc les grands gagnants de cette évolution. Les marges des entrepreneurs-construction restent limitées alors qu’ils accroissent l’efficience et mettent en œuvre diverses mesures d’amélioration.