Après-pandémie: le télétravail et la numérisation se disputent les surfaces de bureaux

à l’échelon national, il y avait en 2021 environ 55 millions de m² de surfaces de bureaux. Sur ce montant, 10,5 millions de m2 se trouvent à Zurich, de loin le plus grand centre de bureaux. En quête de rendement, les investisseurs n’ont pas seulement valorisés des immeubles locatifs, mais aussi des immeubles de bureaux. L’offre de surfaces de bureaux semble actuellement assez élevée. Le taux d’offre correspond à la part du parc de surfaces de bureaux actuellement en disponible à la location. Pour simplifier : le taux d’offre est le taux de vacance des bureaux. En moyenne suisse, il est de 5,4 %. À titre de comparaison, le taux de vacance des logements n’est que de 1,6 %. Bien que le marché des surfaces de bureaux ait probablement besoin d’un peu plus de marge de manœuvre pour bien fonctionner, l’offre semble trop élevée dans de nombreuses villes, au moins en 2021, ce qui met à rude épreuve le rendement des immeubles de bureaux.

Depuis peu, le télétravail freine la demande de surfaces de bureaux. En 2001, seulement 6,6 % des salariés travaillaient à domicile, soit occasionnellement, à savoir 1 à 2 jours par semaine, soit normalement. En 2013, la part était déjà de 18,2 %, mais le coronavirus a doublé cette part pour atteindre près de 40 % en 2021. Étant donné que le travail à domicile est plus fréquent, les besoins en surfaces de bureaux diminuent. Au cours du premier semestre 2022, certains signes indiquent que les entreprises ont reporté en 2020 et 2021, années de pandémie, leurs décisions d’implantation, mais qu’elles emménagent maintenant dans de nouveaux locaux. Cela a temporairement accru la demande. Pour rester attrayantes pour leurs employés, les entreprises recherchent des bureaux modernes, au centre et bien desservis par les transports. À moyen terme, c’est-à-dire au cours des 10 prochaines années et au-delà, les besoins en surfaces de bureaux devraient diminuer de 15 % selon Credit Suisse. Pour relativiser, il convient de noter que d’autres facteurs, tels que la croissance soutenue de l’emploi, compensent en partie cette diminution des besoins.

Depuis quelques années déjà, le marché des surfaces de bureaux se caractérise par une offre excédentaire. L’offre qui s’y est ajoutée a exercé une pression sur les rendements en 2021, indépendamment de la catégorie de l’immeuble de bureaux, qu’il soit idéalement situé dans le centre-ville animé ou plutôt isolé. En raison de leur emplacement et de leur qualité exceptionnelles, les prix d’achat des immeubles de bureaux de la classe A sont plus élevés que ceux des classes B et C, ce qui réduit les rendements. Dans le doute, les objets A retrouvent cependant assez rapidement des locataires, alors que le risque est plus élevé, pour les bâtiments des classes B et C, de voir les locaux vacants pendant une période prolongée et donc de ne plus générer de recettes. En 2022, les rendements des immeubles de bureaux devraient rester plutôt stables, l’offre élevée étant compensée par une demande accrue à court terme. Il n’est pas encore possible d’estimer l’évolution des rendements à moyen terme. D’une part, l’offre de surfaces de bureaux devrait croître moins rapidement à l’avenir, en raison d’une nette diminution du nombre de demandes de permis de construction déposées récemment par les investisseurs. Les rendements en bénéficieront donc. D’autre part, le télétravail réduit considérablement la demande, ce qui met les rendements sous pression.

Comment les besoins en surfaces de bureaux évoluent-ils à long terme, par exemple jusqu’en 2060 ? Pour répondre à cette question il faut prendre en compte le facteur qu’est la numérisation. Cette épée à double tranchant réduit, d’une part, la demande de bureaux de 15 %. Mais d’autre part, elle modifie les profils des professions. Certaines activités vont évoluer de telle sorte qu’elles ne se dérouleront plus dans des halles industriels, des showrooms ou au chevet de lits d’hôpital, mais dans des bureaux. Le « taux de bureau » va augmenter, c’est-à-dire que la part de travailleurs ayant besoin d’un bureau va croître – dans le secteur de la santé par exemple, avec l’introduction du concept de « cybersanté ». En outre, d’ici à 2060, la population et donc le nombre de personnes actives vont aussi augmenter. Ces trois tendances – télétravail, évolution en faveur du taux de bureaux et croissance du nombre de travailleurs – devraient augmenter de 23 % la demande de surfaces de bureaux en Suisse d’ici 2060.