Comment les prescriptions en matière de construction renchérissent le logement

L’indice CLURI (CRED Land-Use Restrictiveness Index) mesure le degré de réglementation des zones à bâtir dans les communes suisses. Développé par des chercheurs de l’Université de Berne, il repose sur une enquête menée auprès de toutes les communes suisses ainsi que sur l’analyse des règles relatives aux mises en zone à bâtir, aux procédures d’autorisation, aux prescriptions de densité et à d’autres réglementations en matière de construction.

L’indice est disponible pour environ 700 communes et se compose de plusieurs dimensions. Il prend notamment en compte les limitations de l’urbanisation, la rareté des zones à bâtir, les interventions communales dans les procédures de planification et de construction, les oppositions et recours, ainsi que les prescriptions concernant les indices d’utilisation, les hauteurs des bâtiments, les densités de construction, la protection de l’environnement et la protection du patrimoine.

L’échelle va de 0 point (aucune restriction) à 100 points (restriction maximale). La commune la plus libérale de Suisse est Rubigen (BE) avec 22 points, tandis que Wohlen près de Berne obtient le score le plus élevé avec 74 points. La ville de Zurich atteint également un niveau de réglementation très élevé avec 72 points et figure parmi les communes les plus restrictives du pays.

L’indice CLURI se compose de différents facteurs qui déterminent le niveau de réglementation d’une commune. Le graphique montre dans quelle mesure ces différents facteurs sont présents dans les communes suisses.

Les prescriptions les plus strictes concernent la protection de l’environnement et du patrimoine ainsi que les limitations de densité, par exemple les indices d’utilisation, les hauteurs maximales des bâtiments ou les densités de construction. De nombreuses communes interviennent également de manière active dans les procédures de planification et de construction et disposent d’importants droits de décision.

Les prescriptions cantonales varient en revanche relativement peu et se situent généralement à un niveau intermédiaire. Les oppositions et les recours constituent aussi un obstacle important aux projets de construction dans la plupart des communes et ont souvent un effet particulièrement restrictif. Seules quelques communes connaissent des restrictions relativement faibles dans ce domaine.

Le graphique montre quels facteurs expliquent le plus les différences de niveau de réglementation entre les communes. Il met en évidence les prescriptions qui influencent le plus la facilité ou la difficulté de réaliser un projet de construction selon la commune.

Le facteur le plus déterminant est le nombre d’autorités et de services spécialisés participant à l’autorisation d’un projet de construction. Plus le nombre d’instances impliquées est élevé, plus la procédure est longue et complexe et plus les exigences supplémentaires sont nombreuses. Les restrictions liées au développement urbain, notamment pour protéger les forêts ou les cours d’eau, ainsi que les interventions des communes dans les projets de construction jouent également un rôle important.

Parmi les principaux facteurs figurent aussi les prescriptions de densité, comme les hauteurs maximales des bâtiments ou les distances aux limites de propriété, ainsi que les oppositions et les recours. Ces cinq critères varient fortement d’une commune à l’autre et déterminent dans une large mesure la facilité avec laquelle un terrain peut être construit.

En règle générale, la hausse des prix des logements entraîne une augmentation de la construction. La capacité de l’offre à réagir à cette hausse est mesurée par l’élasticité-prix de l’offre de logements. Plus cette valeur est élevée, plus il est facile de répondre à une augmentation de la demande.

Les communes dont l’indice CLURI se situe entre 20 et 39 points affichent une élasticité-prix d’environ 98 %. Dans les communes dont l’indice est compris entre 60 et 79 points, elle n’est plus que de 85 %. Concrètement, si la demande augmente, une commune peu réglementée construira par exemple 100 nouveaux logements, contre seulement 85 dans une commune fortement réglementée. Les prescriptions plus strictes empêchent ainsi la construction d’environ 15 logements.

Des différences apparaissent également dans l’utilisation des réserves de terrains à bâtir. Entre 2017 et 2022, les communes comptant moins de 50 points CLURI ont utilisé en moyenne 10 à 11 % de leurs zones à bâtir non construites. Les communes plus strictement réglementées en ont consommé 12 à 13 % durant la même période, utilisant ainsi davantage leurs réserves foncières.

Des prescriptions de construction plus strictes rendent la réalisation de nouveaux logements plus difficile. Lorsque l’offre ne parvient pas à suivre la hausse de la demande, les prix des logements et les loyers augmentent davantage.

Le graphique compare des communes présentant des niveaux de réglementation différents. Dans une commune affichant 40 points CLURI, une forte hausse de la demande fait augmenter le prix moyen d’un appartement en propriété d’environ 296’000 francs. Dans le même temps, les loyers progressent en moyenne de 232 francs par mois.

Dans une commune plus fortement réglementée, avec 60 points CLURI, cette hausse est nettement plus marquée. Le prix moyen d’un appartement en propriété augmente de 348’000 francs, tandis que le loyer mensuel progresse de 260 francs. Des prescriptions plus strictes entraînent ainsi un surcoût d’environ 50’000 francs à l’achat d’un logement ou une hausse de loyer de 28 francs par mois.