Effets secondaires néfastes du plafonnement des loyers

Il suffit de regarder vers la capitale allemande pour avoir la réponse. Le plafonnement des loyers a été annoncé le 4 juin 2019 avec l’entrée en vigueur prévue au 23 février 2020. La loi définissant le plafond des loyers, les loyers supérieurs à cette valeur maximale ont dû être réduits. En outre, un gel des loyers pendant 5 ans a été introduit. À la suite de l’annonce, les loyers pour les logements vacants ont diminué. Les estimations tablent sur une réduction de 7 à 11 %. La ville de Berlin a introduit d’office la loi alors que cette compétence incombe à l’État fédéral. Par conséquent, la loi a été déclarée nulle en mars 2021. Suite à cette décision, les loyers ont de nouveau été orientés à la hausse.

Le plafonnement des loyers aura donc permis de réduire temporairement les loyers, mais les effets à long terme restent incertains, surtout en l’absence d’un jugement correspondant. Le rendement sur les appartements locatifs a diminué. Toutefois, au cours de la même période, les prix des logements en propriété ont augmenté de 10% par année. Cela signifie que l’assainissement et la reconversion en logements en propriété est attrayant, notamment parce que la valeur d’un logement sans locataire diminue mois rapidement.

L'objectif du plafonnement des loyers est de créer des logements abordables. En effet, le plafonnement a permis de réduire temporairement les loyers. Toutefois, la situation à Berlin montre que le nombre de logements locatifs a chuté de 60% par rapport à la période avant l’annonce du plafonnement des loyers. Trouver un logement devient donc beaucoup plus difficile. Les personnes déménageant à Berlin passent plus de temps à trouver un appartement, tandis que les Berlinois qui souhaitent déménager dans un autre quartier en raison d’un changent de travail doivent accepter des trajets plus longs.

Pour les propriétaires, le loyer représente la principale source de revenu. Si le loyer (donc le rendement escompté) est limité par l’État, les investisseurs vont se montrer plus hésitants à vouloir construire des immeubles. Depuis 2018, l'année précédant l'annonce du plafonnement des loyers, le nombre de demandes de permis de construire à Berlin a reculé de 15% pour atteindre 20’200 appartements, tandis qu’au niveau national, il a augmenté de 6%. Depuis l’annonce du plafonnement des loyers, le nombre de demandes de permis de construire à Berlin est orienté à la baisse, ce qui a des répercussions sur l’offre de logements locatifs à long terme.

Les villes allemandes ne sont pas les seules à avoir fait des mauvaises expériences avec le plafonnement des loyers. À Genève, le plafonnement des loyers a été introduit en 1996 déjà. Depuis, le développement de la région est à la traîne. Dans les 15 dernières années, les investissements de construction à Genève ont été nettement inférieurs par rapport au reste du pays. Les investissements à Genève sont en-dessous de la moyenne, alors que le taux d’inoccupation reste bas à l'échelle nationale. L’offre faible en appartements locatifs prend des allures étranges: Les locataires tentent de recourir aux logements en propriété, avec des acomptes inofficiels de plusieurs dizaines de milliers de francs. Un procédure judiciaire en 2021 a révélé que des centaines de personnes sont tombées victimes de fraudeurs après avoir versé une provision pour un logement en propriété. Pendant de longs années, les investissements de construction sont restés très bas, sauf en 2018 et 2019, lorsque les projets de Quai Vernets et à Carouge ont vu le jour, avec presque 2’000 nouveaux appartements construits. Ces deux projets devraient donner un nouveau souffle au marché du logement genevois. Mais l'effet n’a pas été durable: en 2021 déjà, la situation est revenue à son niveau d’avant les deux projets.

Avec le plafonnement des loyers à Genève , la loi prévoit un montant maximal de la plupart des loyers ainsi qu’un gel des loyers pour 3, 5 ou 10 ans, selon qu'il s'agit d'une rénovation, d'un développement ou d'une nouvelle construction de remplacement.

Les loyers du parc de logement, qui sont très bien protégés, sont restés pratiquement inchangés au cours des 25 dernières années. Or, dès qu'il y a un changement de locataire, le loyer monte en flèche. Après un changement de locataire, les loyers ont augmenté de 11,9% (moyenne des 25 dernières années), dans l’année record 2012 même de 20%. C'est pourquoi les locataires préfèrent ne pas changer d’appartement, même s’il est devenu trop grand ou s’il est en mauvais état en raison d’investissements manquants. En revanche, les nouveaux venus n’ont pas d’autre choix que de vivre dans des petits appartements à des loyers élevés.