Une éventuelle hausse des taux d’intérêt entraînerait une baisse modérée et graduelle dans le temps des dépenses de construction

Depuis plus de sept ans, la Suisse connaît des taux d’intérêt négatifs. Cela a contribué à améliorer sensiblement l’attractivité de l’immobilier en tant que classe d’actifs pour les investisseurs. Les dépenses de construction et le chiffre d’affaires du secteur principal de la construction ont augmenté en conséquence. Mais avec 1,6%, l’inflation en Suisse est actuellement plus élevée que ce que les experts avaient prévu. À l’étranger, le renchérissement est même encore plus marqué (5% dans la zone euro, 7 à 8% aux États-Unis). Pour freiner l’inflation, les banques centrales devraient relever leurs taux d’intérêt.

La SSE estime que la Banque nationale suisse pourrait ne pas relever encore son taux directeur en 2022, mais qu’elle le fasse en 2023. De -0,75% actuellement, le taux directeur pourrait passer à -0,50% ou -0,25% en 2023. Quel serait l’impact sur le secteur de la construction ? Selon une nouvelle estimation de la SSE, une hausse du taux directeur entraînerait une diminution modérée des dépenses de construction avec un décalage dans le temps. Les dépenses de construction comprennent non seulement le chiffre d’affaires du secteur principal de la construction, mais aussi les dépenses des branches situées en amont et en aval, comme la planification et le second-œuvre.

Au cours de la première année qui suit une hausse de 1% des taux d’intérêt, les dépenses de construction diminuent de 0,4%, puis de 0,5% supplémentaire la deuxième année. Ensuite, l’effet de choc s’affaiblit pour devenir négligeable à partir de la septième année. Cumulées sur la durée, les dépenses de construction baissent au total de 1,6%.

En 2023, l’augmentation du taux directeur pourrait être de 0,5%. Le « choc » serait alors deux fois moins important que celui représenté dans le graphique, c’est-à-dire que la baisse cumulée à long terme des dépenses de construction ne serait pas de 1,6%, mais seulement de 0,8%.

Le graphique montre certaines différences entre les dépenses de construction privées et publiques. Les dépenses de construction privées réagissent d’abord plus fortement à une hausse des taux d’intérêt de 1% – elles baissent de 0,65% au lieu de 0,5% la deuxième année – mais les effets négatifs s’atténuent plus rapidement, soit dès la quatrième année. Les dépenses de construction publiques réagissent moins violemment, mais un peu plus longtemps.

Les différences entre les dépenses de construction privées et publiques pourraient s’expliquer par les différents canaux via lesquels les taux d’intérêt impactent un projet de construction. Avec des taux d’intérêt en hausse :

• D’autres classes d’actifs, comme les obligations d’État, deviennent plus attractives. L’immobilier devient moins intéressant pour les investisseurs institutionnels privés, d’où la baisse des dépenses de construction privées.
• Les hypothèques deviennent moins abordables pour les maîtres d’ouvrage privés, ce qui entraîne une baisse de l’activité de construction de maisons individuelles et de copropriétés privées.
• Le financement par les banques et les marchés financiers devient plus cher pour les maîtres d’ouvrage publics, ce qui réduit les dépenses de construction publiques.

L’effet négatif d’une hausse des taux d’intérêt ne se fait pas sentir immédiatement, mais progressivement sur une période d’environ cinq ans. La hausse prévue des taux d’intérêt n’implique pas nécessairement une baisse des dépenses de construction ou du chiffre d’affaires du secteur principal de la construction. Ils pourraient tout à fait afficher des taux de croissance positifs en raison d’autres influences. La croissance de la population et de l’économie stimule plus durablement l’activité de construction. Mais la croissance du chiffre d’affaires serait certainement plus élevée si les taux d’intérêt n’augmentaient pas.

Par exemple, les dépenses de construction ont augmenté de 2% par an au cours de la dernière décennie, entre 2010 et 2019. Sur ces dix ans, une hausse des taux d’intérêt aurait freiné d’un quart la croissance des dépenses de construction. Elles n’auraient augmenté que de 1,5% au lieu de 2,0% en moyenne. Si les taux d’intérêt avaient été relevés au début de la décennie, les dépenses de construction sur toute la décennie n’auraient pas augmenté de 20%, mais de 18,4% .