La construction de remplacement profite aux ménages à faible revenu.

Les données montrent clairement que les villes suisses ne figurent nullement parmi les plus denses du monde. La capitale somalienne, Mogadiscio, par exemple, présente une densité (population / surface bâtie) près de dix fois supérieure à celle de Zurich. Dans son étude « World Urban Areas », Demographia compare 945 agglomérations comptant au moins 500 000 habitants.

Selon cette étude, Zurich est la ville la plus dense de Suisse avec 3 779 habitants par kilomètre carré, suivie de près par Genève. Bâle arrive en troisième position avec un certain écart. À Mogadiscio, la densité atteint environ 37 000 habitants par kilomètre carré.

À l’échelle internationale, les trois villes suisses peuvent être considérées comme relativement petites. Mais même parmi les villes européennes de taille comparable, de nombreux exemples affichent une densité plus élevée : Gênes, Malaga, Bristol ou encore Édimbourg sont des villes attractives et dynamiques. Cela montre que les villes suisses disposent encore d’un important potentiel de densification. Cela ne signifie pas que toute densification est souhaitable, mais qu’une densification de qualité est possible sans compromettre la qualité de vie.

Cette constatation est essentielle pour le secteur de la construction. La Suisse dispose encore d’importantes réserves de densification vers l’intérieur. Dans les zones urbaines, les terrains constructibles se raréfient alors que la demande de logements continue d’augmenter sous l’effet de la croissance démographique, de l’urbanisation et de la diminution de la taille des ménages. Les immeubles de remplacement constituent ici une solution particulièrement efficace. Au lieu d’ouvrir de nouvelles zones à bâtir ou de consommer davantage de surfaces naturelles, ils permettent de mieux utiliser les parcelles existantes. Pour les entreprises de construction, cela représente des opportunités de marché durables.

Les chiffres observés dans les villes suisses montrent à quel point les immeubles de remplacement contribuent efficacement à la création de logements. À Zurich, chaque logement démoli donne naissance en moyenne à 2,8 nouveaux logements. Dans le même temps, la surface habitable est multipliée par 3,4. L’effet est encore plus marqué à Lausanne et à Genève, où plus de six nouveaux logements sont créés pour chaque logement supprimé.

Ces résultats démontrent pourquoi les immeubles de remplacement figurent parmi les instruments les plus efficaces pour lutter contre la pénurie de logements. Contrairement à une simple rénovation, ils permettent une utilisation beaucoup plus intensive des parcelles existantes. Les méthodes de construction modernes offrent un meilleur coefficient d’utilisation du sol, des plans plus performants et une optimisation de la surface habitable. Il en résulte non seulement davantage de logements, mais aussi une plus grande diversité de typologies.

Dans les centres urbains où les réserves foncières sont limitées, les capacités supplémentaires nécessaires ne peuvent souvent être créées qu’à travers le renouvellement du bâti existant. Pour exploiter pleinement ce potentiel, des conditions-cadres stables et favorables à l’investissement sont indispensables.

Les villes bénéficient également d’une meilleure utilisation des infrastructures existantes. Les nouveaux logements sont construits là où les transports publics, les écoles et les services sont déjà disponibles. Les immeubles de remplacement combinent ainsi efficacité économique, développement urbain durable et bénéfices sociétaux. Les chiffres démontrent clairement que leur contribution à la production de logements dépasse largement le simple remplacement du parc existant.

Un immeuble de remplacement crée de nouveaux logements. Ceux-ci sont généralement occupés par des ménages aux revenus relativement élevés. Cela signifie toutefois que leur ancien logement se libère. Souvent en bon état et situé dans un segment de marché plus accessible, ce logement devient alors disponible pour un autre ménage. Ce processus se répète ensuite à plusieurs reprises.

Chaque nouveau logement déclenche ainsi une chaîne de déménagements. Environ 75 % de ces mouvements interviennent au cours des trois premières étapes de la chaîne. Les ménages qui emménagent directement dans un immeuble neuf disposent en moyenne de revenus plus élevés et paient des loyers supérieurs à ceux qui suivent dans la chaîne. Parallèlement, les loyers et les revenus diminuent progressivement à chaque étape. Les logements existants sont repris par d’autres ménages, souvent à revenus plus modestes. Chaque logement nouvellement créé améliore ainsi la fluidité du marché immobilier.

Les données montrent que les nouveaux projets résidentiels peuvent également soulager indirectement les segments les plus abordables du marché. Pour améliorer durablement le fonctionnement du marché du logement, il est donc nécessaire de considérer l’ensemble de cette dynamique et non uniquement les premiers occupants des logements neufs.

Les médias donnent souvent l’impression que les résiliations liées aux rénovations complètes ou aux immeubles de remplacement sont très fréquentes. Les données montrent pourtant que, dans aucune grande ville suisse, les résiliations collectives ne représentent même 1 % de l’ensemble des déménagements résidentiels.

Les immeubles de remplacement sont souvent perçus comme synonymes de logements particulièrement chers. Les chiffres racontent toutefois une autre histoire. La construction d’un immeuble de remplacement implique naturellement des coûts supplémentaires, puisqu’il faut d’abord démolir le bâtiment existant. Ces projets sont par ailleurs souvent réalisés dans des quartiers denses et complexes sur le plan logistique.

Il est donc remarquable que les loyers des logements de remplacement ne soient que de 4 % à 10 % plus élevés que ceux des logements construits sur des terrains vierges. Comparés aux rénovations complètes, ils sont même nettement moins chers, avec des loyers inférieurs de 15 % à 18 %. Les loyers sont également plus abordables que ceux observés dans les projets de transformation, par exemple lorsqu’anciens bureaux sont convertis en logements.

Ces résultats montrent que les immeubles de remplacement ne constituent nullement la forme la plus coûteuse de renouvellement du parc immobilier. Ils offrent au contraire des avantages importants en matière de qualité résidentielle et d’utilisation du sol.

Il est également essentiel de rappeler que l’alternative n’est souvent pas le maintien de logements bon marché, mais la poursuite du vieillissement d’un parc immobilier sous-utilisé et nécessitant d’importants travaux. Les immeubles de remplacement permettent de loger davantage de personnes sur une même surface tout en répondant aux standards actuels de confort et d’efficacité. Ils contribuent ainsi à réduire durablement la pression sur le marché du logement.