La démographie sera décisive : pourquoi les prix de l’immobilier pourraient subir des pressions dans certains cantons

En Suisse, le logement en propriété est très recherché. Les prix des maisons individuelles et des appartements en copropriété ont augmenté dans tous les cantons au cours des cinq dernières années. Outre les faibles taux d’intérêt et la hausse des loyers, un autre facteur joue un rôle déterminant : le nombre de personnes actives a augmenté, ce qui a renforcé la demande. Dans le même temps, l’espérance de vie a progressé, si bien que les retraités quittent plus rarement leur logement, ce qui limite fortement l’offre de biens immobiliers existants. De plus, la recherche scientifique montre que, en comparaison internationale, l’activité de construction en Suisse réagit lentement à la hausse des prix immobiliers. Dans ces conditions, les prix des logements en propriété en Suisse augmentent de 0,5 % à 3,0 % lorsque la population active progresse de 1 %.

La croissance de la population active a une influence déterminante sur la stabilité du marché immobilier suisse. La dernière baisse des prix des logements en propriété remonte à l’an 2000. Depuis 25 ans, les prix en Suisse sont restés stables ou ont augmenté. Il s’agit d’un phénomène relativement rare au niveau international. Depuis 1970, les prix n’ont reculé qu’à 15 reprises. Seule la Belgique présente une solidité comparable ; dans la plupart des pays industrialisés, les prix immobiliers évoluent de manière plus volatile. Cette évolution des prix à long terme constitue en Suisse un facteur important permettant aux propriétaires immobiliers et aux caisses de pension de constituer du patrimoine.

La population active (potentielle) suisse — définie comme les personnes âgées de 15 à 64 ans — a augmenté sans exception dans tous les cantons au cours des 20 dernières années. Cette tendance a soutenu les prix de l’immobilier, mais elle ne se poursuivra plus de manière illimitée. À l’avenir, la population vieillira et sa croissance ralentira. Dans tous les cantons, à l’exception de Saint-Gall, la population active devrait croître plus lentement au cours des 20 prochaines années qu’auparavant. Dans certaines régions, elle pourrait même diminuer.

Le vieillissement et le recul démographique freinent la demande de logements en propriété. Les prix immobiliers perdent ainsi en dynamisme ; à long terme, ils pourraient même baisser dans certaines régions. Selon Moneypark et Demografik, la demande de logements devrait reculer dans onze cantons d’ici 2045. Il reste à voir si cette stabilité des prix relativement unique au niveau international se maintiendra.

Certains facteurs locaux plaident toutefois contre une baisse des prix : dans de nombreuses régions touristiques et cantons de montagne, les logements sont rares en raison de la loi sur les résidences secondaires. Les cantons appliquant une faible fiscalité sur les revenus et la fortune restent attractifs. La proximité géographique avec des centres économiques dynamiques mais coûteux rend également les cantons plus abordables plus attractifs. Dans les quinze autres cantons, les prix devraient en revanche rester stables ou continuer à augmenter.