La révision du CO sur les défauts de construction entre en vigueur au 1er janvier 2026

Début 2026, les règles applicables aux défauts de construction évolueront quelque peu. Les changements concernent avant tout les réfections sans frais et l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs. Ils ont une incidence sur la norme SIA 118.

Les lois du code des obligations relatives aux défauts de construction ont fait l’objet d’une révision l’année dernière. Le Parlement suisse voulait initialement augmenter le délai de prescription de cinq à dix ans. La multiplication par deux du délai de prescription revient cependant à négliger le fait qu’il n’existe pas de projet de construction type et qu’une durabilité technique de dix ans ne peut pas être garantie pour tous les projets de construction ou de rénovation. En outre, les cas particuliers (p. ex. les toitures plates) peuvent déjà être pris en compte, par exemple s’ils sont associés à des contrats de maintenance.

Le Parlement souhaitait également supprimer le délai de réclamation, afin que les défauts cachés puissent faire l’objet d’une réclamation pendant toute la durée du délai de prescription de dix ans. Lorsque le dommage s’aggrave en raison d’une réclamation tardive, ce préjudice pour retard est à la charge du mandant. Or, il est de plus en plus difficile au fur et à mesure que le temps s’écoule de faire la distinction entre préjudice résultant d’un défaut et préjudice résultant d’un retard. Même dans le contexte de l’existence du délai de réclamation, la majorité des cas sont tranchés dans la pratique par des décisions de compromis. Les risques se seraient ainsi accrus de façon disproportionnée pour les entreprises de construction. Avec les associations partenaires, la SSE est parvenue à faire annuler ces deux propositions.

Le délai de prescription est maintenu à cinq ans. Le délai de réclamation pour défauts cachés est prolongé à 60 jours «suivant leur découverte». Le préjudice pour retard causé par la réclamation tardive demeure donc à la charge du mandant.

Le nouveau délai de réclamation de 60 jours empêche les procédures d’instruction excessives et les éventuels intérêts à retarder les démarches. La complexité formelle de la réclamation est rendue plus accessible, notamment pour les maîtres d’ouvrage privés.

Réfection sans frais

Les modifications législatives entrent en vigueur au 1^er janvier 2026. Elles ont pour conséquence de rendre caduc tout accord préalable visant à limiter ou à exclure le droit à une réfection sans frais, si le défaut concerne un bâtiment.

Actuellement, le droit à la réfection peut être restreint contractuellement, tant dans le cadre de l’achat d’un terrain que dans la chaîne de sous-traitance. Les acheteurs et les maîtres d’ouvrage sont protégés par le maintien du droit à la réfection sans frais dans les cas où ces droits sont cédés.

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs

Le droit à la réfection n’est pas garanti par la loi aux acheteurs de terrains, mais il peut être défini contractuellement. Les exclusions de responsabilité et les réserves de garantie pour les propriétés non garanties ne sont pas concernées par cette thématique. Le maître d’ouvrage peut procéder au versement de «sûretés suffisantes» pour se prémunir de l’inscription de l’hypothèque légale. Cette mesure se concrétise pour une durée de dix ans.

Répercussions sur la norme SIA 118

Le nouveau délai de réclamation de 60 jours prévu par la loi reste couvert par le délai de deux ans prévu à l’art 172, al. 1 de la norme SIA 118. Même à l’issue de la révision, la SIA 118 va plus loin que la loi.

Contrairement aux termes de l’art. 179, al. 1 de la norme SIA 118, les défauts cachés ne doivent pas faire l’objet d’une réclamation «immédiate», mais dans le délai légal de 60 jours. Cette disposition se substitue à la jurisprudence du Tribunal fédéral et prolonge de délai de sept à 60 jours.