Le marché du logement européen sous pression – la Suisse en comparaison

Depuis 2015, les prix des logements en propriété et les loyers ont augmenté dans presque tous les pays européens. La hausse a été particulièrement marquée en Europe centrale et orientale ainsi que dans certains marchés plus petits comme l’Islande. Dans de nombreux cas, les prix et les loyers ont augmenté plus fortement qu’en Suisse. Comme la Suisse part déjà d’un niveau de prix élevé, les coûts du logement restent une charge importante même lorsque la croissance est plus modérée. La tendance européenne est donc claire : le logement est devenu presque partout plus rare et plus cher. La Commission européenne a ainsi annoncé en mars 2026 plusieurs mesures destinées à améliorer la situation.

La demande de logements augmente en Europe pour plusieurs raisons. Dans de nombreux pays, la population croît, la part des ménages composés d’une seule personne augmente et de plus en plus de personnes vivent en ville. Ces trois évolutions renforcent la demande de logements. La Suisse fait partie des pays européens les plus dynamiques en matière de croissance démographique et d’urbanisation. La demande de logements y augmente donc particulièrement fortement. La hausse du nombre de ménages d’une personne renforce encore cet effet. Cela indique une forte poussée de la demande : en Suisse, le besoin de logements augmente non seulement en raison de la croissance de la population, mais aussi en raison de modes de vie qui nécessitent davantage de surface par personne. Dans la comparaison européenne, la Suisse apparaît ainsi davantage comme un pays marqué par une forte demande que comme un cas particulier. La migration nette joue un rôle important en Suisse, mais elle n’est pas le seul facteur. Elle stimule également la demande dans de nombreux autres pays, en particulier dans les zones urbaines.

Une autre cause des pénuries de logements apparaît également : même là où la construction est prévue, des procédures d’autorisation longues peuvent ralentir la réalisation de nouveaux logements. Les différences entre les pays européens sont importantes. Avec 156 jours, soit environ cinq mois, la Suisse se situe dans la moyenne européenne. Certains pays nordiques et baltes sont nettement plus rapides, tandis que d’autres pays nécessitent beaucoup plus de temps pour délivrer les autorisations. Les procédures suisses ne sont pas aussi efficaces que dans les pays les plus performants du nord de l’Europe. Dans un marché où la demande est élevée, même une procédure de durée moyenne peut freiner sensiblement la construction de logements.

Cette situation correspond aussi à l’orientation récente de la politique européenne. La Commission européenne souhaite simplifier et numériser la législation afin que les demandes de permis de construire puissent être traitées en soixante jours. L’objectif est également de favoriser l’innovation et les effets d’échelle dans la construction, d’améliorer l’accès aux matières premières et aux matériaux recyclés et d’assurer la disponibilité de services et de main-d’œuvre qualifiée.

En Europe, on construit bel et bien des logements. L’activité de construction est élevée dans certains pays. Mesuré en logements neufs pour mille habitants, l’Irlande, la Pologne et la Suisse font partie des pays les plus actifs entre 2023 et 2027.

Pour la Suisse, ce constat est important. En matière de construction brute, c’est-à-dire sans tenir compte des démolitions, elle se situe plutôt bien dans la comparaison européenne. Elle est toutefois confrontée à un problème que partagent de nombreuses villes européennes : la densification progresse trop lentement. Pour créer de la place pour de nouveaux logements, il faut parfois démolir des bâtiments plus anciens. En Suisse, environ dix mille logements sont démolis chaque année.

D’autres pays, en particulier de grands pays comme l’Allemagne ou l’Espagne, construisent nettement moins, bien que la pression sur le marché du logement y soit également forte. L’activité de construction reste faible malgré l’augmentation de la demande. Les coûts élevés de la construction et la faible productivité du secteur du bâtiment en sont notamment des causes.

C’est pourquoi les mesures prévues par la Commission européenne vont dans ce sens : accroître la productivité du secteur de la construction, faciliter l’utilisation de méthodes de construction modulaires et industrialisées et mobiliser de nouveaux investissements. Il est notamment prévu de créer un instrument d’investissement paneuropéen pour le logement abordable et durable, un cadre de financement de la Banque européenne d’investissement de quatre cents millions d’euros le long de la chaîne de valeur du logement et de nouveaux standards pour les produits de construction innovants et la construction modulaire.

Cette dernière analyse est particulièrement centrale pour comprendre la pénurie. Elle compare la construction de nouveaux logements, sur l’axe vertical, avec la formation de nouveaux ménages, sur l’axe horizontal, chacun rapporté à mille habitants. Cela permet de voir si la construction suit le rythme de la demande. Les pays situés sous la diagonale construisent trop peu, car davantage de ménages que de logements y apparaissent.

L’Espagne et le Portugal se distinguent particulièrement, car la construction y reste pendant plusieurs années en dessous du nombre de nouveaux ménages. D’autres pays construisent beaucoup mais ne créent qu’une faible marge supplémentaire. D’autres encore, comme le Danemark ou la Belgique, se situent clairement du côté d’une offre excédentaire.

Pour la Suisse, le constat est plus nuancé. En matière de construction brute, l’équilibre est presque atteint : entre 2023 et 2027, le nombre de nouveaux logements reste seulement légèrement inférieur à celui des nouveaux ménages. Cet équilibre reste toutefois fragile, car certaines années, notamment 2024 et 2026, le nombre de logements construits est inférieur à celui des nouveaux ménages. Un élément est particulièrement important pour la Suisse : des données existent également pour la construction nette, c’est-à-dire les logements construits moins les logements démolis, ce qui n’est pas disponible pour les autres pays européens. Ces chiffres sont nettement plus faibles. En moyenne, l’offre nette ne suffit donc pas à suivre la croissance du nombre de ménages.

En lien avec les projets de l’Union européenne, les priorités deviennent claires : accélérer les procédures d’autorisation, construire de manière plus productive, former davantage de main-d’œuvre qualifiée, améliorer l’accès aux matériaux et mobiliser davantage de capitaux pour des logements abordables.