Les bâtisseurs créent de la richesse

Selon l’OFL, l’ensemble des bâtiments en Suisse vaut plus de 3,1 billions de francs (et même 3,7 billions selon les assureurs cantonaux et la SBV). Cela représente plus de 3000 milliards de francs, soit l’équivalent de quatre années de production économique suisse. Les dépenses annuelles de construction s’élèvent actuellement à 65 milliards de francs, il faudrait environ 50 ans pour reconstituer cette valeur. Les propriétaires sont des particuliers, des investisseurs, des entreprises, des caisses de pension, etc. Si l’on considère uniquement les biens immobiliers détenus par les ménages privés (propriétés occupées, logements loués, résidences secondaires), leur valeur atteint 2,7 billions de francs selon la Banque nationale suisse. Pour la plupart des ménages, l’immobilier représente la principale richesse.

L’AVS est financée par répartition : les actifs paient en continu les rentes des retraités. En plus, l’AVS dispose d’un fonds dont les revenus servent également au financement des rentes. On peut le considérer comme un « fonds populaire ». 5 milliards de francs de ce fonds sont investis dans l’immobilier, soit trois fois plus qu’il y a dix ans. La part de l’immobilier est passée de 6 % à plus de 13 %. Comparés aux actions et à d’autres classes d’actifs, les revenus issus de l’immobilier sont très attractifs et stables. Cela souligne l’attrait de l’immobilier comme « richesse nationale » sûre.

Outre l’AVS, la prévoyance professionnelle (appelée aussi 2e pilier) constitue la principale source de revenu à la retraite. 4,6 millions de personnes sont assurées obligatoirement au titre de la LPP. De 2004 à 2018, l’immobilier était encore la plus petite classe d’actifs des caisses de pension. Depuis 2019, la situation a changé. Aujourd’hui, les caisses de pension ont investi plus de 250 milliards de francs dans l’immobilier, soit un franc sur cinq du patrimoine des assurés. Les obligations et les actions représentent encore des montants supérieurs. En outre, les caisses de pension investissent dans des fonds d’infrastructure finançant, par exemple, des lignes de tramway en Suisse ou des autoroutes à péage en Italie et en France.

Au cours des vingt dernières années, les caisses de pension ont obtenu un rendement annuel de 5,3 % lorsqu’elles possédaient directement des biens immobiliers. Ce rendement a évolué de manière très régulière, avec une volatilité (écart type) extrêmement faible de 0,7 %. Les placements immobiliers indirects (par exemple via des fonds collectifs) ont rapporté 5,0 % avec une volatilité de 5,7 %. Les actions, qu’elles soient suisses ou mondiales, ont généré environ 7 % par an, mais avec une volatilité trois fois plus élevée que celle des placements immobiliers indirects. Par unité de risque, l’immobilier a donc offert un rendement bien supérieur à celui des actions. Il en va de même, et plus encore, par rapport aux obligations suisses et étrangères. L’infrastructure n’est reconnue comme classe d’actifs indépendante que depuis peu (depuis 2020). En peu de temps, elle a enregistré un rendement impressionnant de 7,3 %, supérieur à celui des actions, avec une volatilité encore plus faible. Il faudra toutefois un peu de temps pour disposer de comparaisons solides. Néanmoins, il est clair que tant l’immobilier que les infrastructures constituent une richesse précieuse pour le peuple suisse. Leurs rendements sont relativement élevés et stables, et ils représentent des sources de revenus essentielles pour la prévoyance vieillesse.