Les prescriptions surchargent les maîtres d’ouvrage privés

Dans les décennies précédentes, le PIB suisse et les dépenses de construction évoluaient de manière similaire. Mais depuis 2015, les dépenses stagnent tandis que le PIB a augmenté de 23,5 % – nominalement, bien entendu.

Les dépenses de construction annuelles nominales butent depuis une décennie sur le plafond des 70 milliards de francs. En tenant compte de la hausse des coûts de construction (mesurée par l’indice des prix de la construction de l’OFS), les dépenses réelles s’élèvent aujourd’hui à seulement 46 milliards de francs, nettement moins qu’il y a dix ans. Les coûts de construction ont augmenté de 46 % depuis 1998, soit bien davantage que la plupart des autres prix en Suisse. Les prix à la consommation, à la production ou à l’importation n’ont progressé au total que de 16 %. Cette renchérissement de la construction est probablement l’une des raisons du recul des dépenses.

Au cours des dernières décennies, les dépenses des maîtres d’ouvrage privés ont souvent progressé plus fortement que celles du secteur public – sauf durant la période des prix immobiliers entre 1990 et 1994. Mais depuis 2015, le secteur public croît d’environ 1 % par an (nominalement), tandis que les dépenses privées stagnent.

En 1999, les particuliers assumaient 41 % de toutes les dépenses privées de construction ; aujourd’hui, ils n’en représentent plus que 29 %. À l’inverse, les entreprises de construction et immobilières ont porté leur part à 33 %, et les autres investisseurs à 29 %. Ces évolutions reflètent plusieurs facteurs. Premièrement, les oppositions ont nettement augmenté, et les particuliers n’ont souvent pas les ressources pour mener des procédures judiciaires durant des années. Deuxièmement, les prescriptions de construction sont devenues bien plus complexes. Selon la Berner Zeitung, il existait en 2015 environ 140 000 prescriptions de construction en Suisse. Depuis lors, ce nombre a probablement encore augmenté de plusieurs milliers de prescriptions nouvelles et plus complexes. La loi sur l’aménagement du territoire, la protection de l’environnement, l’ISOS, ainsi que les réglementations cantonales et communales et les normes techniques ont continué d’évoluer. Il en résulte des exigences contradictoires et des procédures complexes. Remplir une demande de permis est devenu beaucoup plus compliqué, et l’obtention de l’autorisation prend désormais deux fois plus de temps qu’auparavant.

Troisièmement, le terrain à bâtir était autrefois plus largement disponible, permettant aux particuliers de construire plus facilement leur propre bien. Avec la LAT et la diminution des surfaces constructibles, seules les constructions multifamiliales sont souvent encore rentables. Quatrièmement, les coûts du terrain, des matériaux et d’autres éléments ont nettement augmenté. Ces quatre facteurs favorisent les développeurs professionnels et les investisseurs, qui sont souvent les seuls à disposer des moyens financiers ainsi que des connaissances techniques et juridiques nécessaires pour mener à bien des projets de construction aujourd’hui.

Deux types d’ouvrages dominent les dépenses privées : 70 % pour la construction résidentielle, 20 % pour la construction économique (bureaux, surfaces commerciales, industrie, etc.). C’était déjà le cas en 2002, avant l’essor massif du logement. Le logement a été le moteur principal jusqu’en 2015, mais depuis, le moteur s’essouffle. Les conséquences : peu de logements vacants et des loyers en hausse. Les oppositions doivent être limitées et les prescriptions de construction réduites afin de garantir à nouveau une offre suffisante de logements abordables.