Marché du logement : d’un excédent à une situation d’urgence en deux ans

Près de 79 000 logements étaient vacants en 2020, un record depuis des décennies. Avec cet « excédent » de logements, les loyers pour les nouvelles constructions ont été en baisse. Dans certains endroits, les propriétaires ont dû accorder des bons ou des remises de loyer pour attirer les personnes intéressées. Mais le temps des vaches grasses sont maintenant révolus. En 2022, il ne restait plus que 61 500 logements vacants, soit une baisse de 17 500 appartements en seulement deux ans. La Suisse n’avait pas connu une telle évolution depuis au moins 40 ans. Le taux de vacance est passé de 1,7 % à 1,3 %, et la baisse devrait se poursuivre à 1,2 % en 2023. Certains quotidiens font déjà état d’une pénurie de logements. Ils parlent d’augmentation des loyers, de réduction de la durée de publication des annonces immobilières sur Internet et d’allongement des files d’attente pour les visites.

Tout nouveau ménage a besoin d’un logement. La construction est cyclique, et l’offre et la demande sont parvenues à l’équilibre parfait en quelques années. Lorsque davantage de logements étaient construits que de nouveaux ménages fondés, cet excédent entraînait une hausse du taux de vacance.

Entre 2010 et 2018, 49 000 logements en moyenne ont été construits chaque année, alors qu’environ 45 000 nouveaux ménages étaient fondés chaque année. En conséquence, le taux de vacance a augmenté. Il y a ensuite eu une inversion de tendance : moins de logements ont été construits et davantage de nouveaux ménages ont été fondés. Le nombre de logements vacants s’en est trouvé réduit, et la demande de logements devrait être supérieure à celle de la construction de nouveaux logements en 2023 également.

Trois facteurs déterminent la fondation de nouveaux ménages. Premièrement, le solde migratoire. Il y a davantage de personnes qui immigrent en Suisse que de personnes qui quittent notre pays. Un demi-million de nouveaux ménages ont ainsi été fondés ces vingt dernières années, soit environ les deux tiers de l’ensemble des ménages supplémentaires. Deuxièmement, l’excédent de natalité, qui a contribué à environ 7000 ménages par an, soit 18 %. Le facteur le plus faible jusqu’à présent a été la réduction des ménages, qui n’a engendré que 6000 nouveaux ménages par an en 2018, soit 15 %. En revanche, depuis 2019, ce facteur joue un rôle plus important, avec plus de 20 000 ménages supplémentaires fondés chaque année. Ce facteur explique depuis lors la forte augmentation du nombre de nouveaux ménages et l’inversion de tendance sur le marché du logement, qui s’achemine rapidement vers une pénurie de logements.

La réduction des ménages signifie qu’aujourd’hui il est plus fréquent de quitter plus jeune le foyer parental. Au cours de la prochaine phase de leur vie, ces personnes emménageront avec leur partenaire à un âge plus avancé qu’il y a quelques années. Les jeunes vivent donc seuls plus longtemps. L’espérance de vie augmente pour tout le monde en Suisse, ce qui entraîne des décès plus tardifs et donc une diminution du nombre de ménages dissous. En outre, les personnes âgées occupent plus de surface habitable par habitant que par le passé. Alors que les moins de 25 ans occupent en moyenne 46 m2 et les 25-65 ans, 59 m2, la demande d’espace pour les plus de 65 ans est passée de 68 à 71 m2 au cours des sept dernières années (+4,4 %).

La pénurie de logements devrait s’aggraver en 2023. La construction de nouveaux logements est la seule solution. Aucune augmentation de l’activité de construction dans ce segment ne saurait toutefois être attendue cette année, car le nombre de demandes de permis de construction aurait déjà dû augmenter ces une à trois dernières années.

Il s’écoule en moyenne un peu plus de cinq mois entre le dépôt d’une demande de permis de construire et son octroi, et deux ans de plus entre l’autorisation et l’achèvement du bâtiment, soit au total environ 2,5 ans. Cependant, le nombre de logements autorisés a diminué de façon quasi constante depuis 2013, atteignant récemment un plancher de quelque 40 000 logements. Depuis 2013, les commandes passées dans le secteur du logement oscillent entre 7 et 8 milliards de francs par an. L’augmentation nominale la plus récente ces deux dernières années s’explique par le renchérissement des matériaux de construction. Aujourd’hui, selon l’indice des prix de la construction, la construction d’un nouvel appartement dans un immeuble collectif coûte 13 % de plus qu’il y a deux ans. Or, des coûts plus élevés signifient un rendement moindre pour les investisseurs.

Les taux d’intérêt bas ont stimulé la construction d’immeubles collectifs en Suisse depuis le début de la dernière décennie. Cependant, l’effet des taux d’intérêt s’est atténué chaque année supplémentaire, car le rendement de l’immobilier a constamment baissé. En 2022, il y a eu un revirement dans la politique des taux et, pour la première fois depuis 20 ans, le rendement des immeubles collectifs a enfin augmenté. Mais avec la hausse des taux d’intérêt, les investisseurs disposent à nouveau d’un choix plus large quant à la classe de placement dans laquelle ils souhaitent investir. Les intérêts sur les obligations de la Confédération ont fortement augmenté et devraient atteindre 1,5 % en 2023. Pour que les investisseurs continuent à s’intéresser à l’immobilier, leur rendement doit donc augmenter, ce qui signifie que les loyers vont augmenter.

En effet, selon différents indices, les loyers remontent depuis quelques trimestres et les investisseurs s’attendent à une nouvelle hausse des loyers au cours des 12 prochains mois, comme le révèle un sondage de l’association des propriétaires fonciers. Dans l’ensemble, le marché du logement restera donc tendu en 2023. Seule une augmentation significative de l’activité de construction devrait permettre de calmer le jeu, mais rien n’indique que cela se produira avant 2024, voire 2025.