Moins de logements à la location, mais davantage à la vente

Pour la quatrième année consécutive, le taux de vacance a baissé en Suisse. En 2020, 1,72 % des logements étaient vacants, contre 1,08 % en 2024. En règle générale, il faut des années pour voir une tendance haussière ou baissière du taux de vacance s’inverser.

Cela reflète l’inertie du marché du logement. Il faut du temps pour que les loyers et l’activité de construction de logements s’adaptent. Le taux de vacance correspond actuellement à quelque 50 000 logements. C’est exactement ce nombre de nouveaux logements qu’il faudrait ajouter chaque année pour éviter que les loyers augmentent encore.

Dans 18 cantons sur 26, le taux de vacance a baissé en 2024 par rapport à l’année précédente. Dans de nombreux cantons où le plancher du taux de vacance 2023 n’était pas encore atteint, le taux de vacance a nettement reculé en 2024.

C’est à Zoug, Obwald, Genève et Zurich que le nombre de logements vacants est le plus faible. Curieusement, le taux a augmenté dans ces trois derniers cantons. Il s’agit toutefois de modifications à la deuxième position après la virgule, le taux ayant augmenté de 0,01 à 0,04 point de pourcentage. Dans ces cantons, le taux de vacance a atteint un niveau plancher nécessaire pour que le marché du logement fonctionne encore dans une certaine mesure. L’offre et la demande y sont le plus fortement équilibrées par le loyer. Le Tessin, Soleure et le Jura sont les seuls cantons à afficher un taux de vacance de 2 à 3 %.

Le jeu de données comprend 2131 communes. Dans quelque 200 communes de Suisse, aucun logement n’est vacant. Leur taux est donc de 0,0 %. Dans 400 autres communes, le taux se situe entre 0,1 % et 0,5 %. Dans la plupart des communes, il y a encore entre 2 et 5 logements disponibles, dans de nombreuses autres, jusqu’à 50 logements. Une centaine de communes font état d’un taux de vacance de plus de 100 logements. La ville de Saint-Gall est en tête avec 953 logements vacants, suivie de Lugano (937) et Bâle (806).

Si l’on considère les différentes catégories de logements, on constate une nette diminution, de près de 4000 unités, du parc de logements en location vacants. En revanche, 1000 logements en copropriété et 700 maisons individuelles supplémentaires sont arrivés sur le marché.

Pratiquement tous les loyers en Suisse ont augmenté au cours des 1 à 2 dernières années. Les loyers des logements dans les bâtiments neufs ont augmenté encore plus fortement que ceux dans des bâtiments anciens. Voilà probablement la raison pour laquelle, en 2024, il y aura 2 % de nouveaux logements disponibles en plus par rapport à l’année précédente. Mais la hausse est plutôt modeste avec 79 unités. Enfin, le taux de vacance des logements dans des bâtiments anciens a diminué de 5,7 %, soit 2870 unités.

En termes de taille, les logements de 5, 6 pièces ou plus affichent un taux de vacance plus élevé qu’en 2023. En revanche, les logements de 1 à 4 pièces sont devenus plus rares. Cela s’explique d’une part par le fait que le loyer des très grands appartements est devenu trop cher pour certains habitants. D’autre part, la démographie et l’évolution des préférences de vie se font sentir et le nombre de personnes seules et de familles de taille réduite augmente.

L’activité de construction doit reprendre afin de soulager la population. Le monde politique peut lui aussi soutenir l’activité de construction en limitant à nouveau les oppositions à de véritables intérêts dignes de protection, comme le demande le conseiller aux États Andrea Caroni (AR) dans une intervention.

Pour la deuxième année consécutive, il y a à la fois davantage de logements en copropriété et de maisons individuelles vacants. Après 2020, marquée par la pandémie, l’offre s’était effondrée de 15 à 20 % en l’espace d’un an.

Avec la hausse des taux d’intérêt qui s’amorce, certains ménages ont du mal à assumer l’hypothèque pour leur logement en propriété et doivent vendre leur bien immobilier. De plus, la croissance des prix a ralenti, raison pour laquelle de nombreux propriétaires estiment qu’il est temps de vendre. Par ailleurs, de nombreux propriétaires de maisons et d’appartements sont aujourd’hui âgés, raison pour laquelle ils souhaitent également vendre leur bien et emménager dans un logement plus petit ou avec services.