Nouveaux logements grâce à la densification plutôt qu’à l’éviction

Au début du millénaire, relativement peu de logements étaient démolis. Depuis lors, la loi sur l’aménagement du territoire, les exigences de densification vers l’intérieur ainsi que la population ont évolué : celle-ci a augmenté, les besoins en logement ont changé, les ménages d’une seule personne sont devenus plus nombreux et la protection de l’environnement a gagné en importance.

En conséquence, le nombre de logements démolis a fortement augmenté au cours des 25 dernières années, passant de 2 000 à environ 8 000 à 10 000 aujourd’hui. Les anciens logements cèdent la place à de nouveaux. Grâce à une meilleure utilisation de l’espace et à des bâtiments plus hauts, davantage de logements sont créés. En moyenne, 45 000 nouveaux logements sont construits chaque année, mais environ 10 000 disparaissent. Il en résulte donc un gain net d’environ 35 000 logements par an. Ce niveau devrait être maintenu en 2026 et 2027.

Le pic a été atteint en 2021, avec 10 700 logements démolis. Depuis lors, leur nombre a toutefois diminué de manière surprenante d’environ 20 %. Les raisons ne sont pas claires. Des oppositions de riverains ou des recours judiciaires de locataires pourraient avoir retardé ou bloqué certains projets de construction. Il est également possible que les notifications légalement requises des communes à la source de données utilisée pour cette analyse — le Registre fédéral des bâtiments et des logements — soient transmises avec un retard important.

Étant donné que la loi sur l’aménagement du territoire limite l’étalement urbain et que les terrains à bâtir sont rares, il est peu probable qu’il s’agisse d’un retournement de tendance durable. On peut plutôt s’attendre à une certaine augmentation des démolitions à l’avenir. On observe en outre que le nombre de logements démolis est fortement corrélé avec celui de l’ensemble des bâtiments démolis : les deux évoluent de manière similaire.

Cependant, cette évolution parallèle surestime le lien entre les deux phénomènes. En effet, ce sont surtout des bâtiments sans logements qui sont démolis, par exemple des usines, des bureaux ou d’autres bâtiments commerciaux : leur nombre est passé d’environ 500 à 5 000 démolitions au cours des 25 dernières années.

Autrefois, environ 1 000 bâtiments avec une utilisation résidentielle partielle ou exclusive étaient démolis ; aujourd’hui, ce chiffre est d’environ 2 500. Le rapport entre logements démolis et bâtiments résidentiels démolis était autrefois de 2,25 et n’est aujourd’hui que légèrement plus élevé, à 3,5.

La conclusion est la suivante : certes, davantage d’anciens bâtiments d’habitation sont aujourd’hui démolis pour en construire de nouveaux. Mais les nouveaux immeubles résidentiels remplacent le plus souvent des bâtiments d’un autre type devenus inutiles. L’éviction d’anciens locataires est donc rare ; il s’agit plutôt d’une réaffectation.

65 % des bâtiments démolis avec usage résidentiel ne comportaient qu’un seul logement ; il s’agit donc le plus souvent de maisons individuelles. 20 % supplémentaires correspondent à de petites maisons avec deux logements. Elles sont généralement remplacées par des bâtiments plus grands accueillant plusieurs familles.

En construisant un immeuble collectif ou en vendant leur bien à un promoteur immobilier, les propriétaires de maisons individuelles ou de petites maisons peuvent obtenir un prix de vente conséquent. C’est ainsi que la densification progresse. Seuls 3 % des cas concernent des bâtiments d’au moins dix logements.

Les cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures (AI), du Jura (JU), de Schaffhouse (SH), de Glaris (GL), de Neuchâtel (NE) et d’Uri (UR) misent le plus sur la préservation du parc existant : chacun d’eux a démoli moins de 1 000 logements au cours des 25 dernières années.

En revanche, les besoins de transformation sont plus importants à Zurich (28 % de toutes les démolitions), Berne (8 %), Argovie (8 %) et Saint-Gall (7 %). Dans ces cantons, l’ancien a davantage cédé la place au nouveau. À eux seuls, ces quatre cantons concentrent la moitié de toutes les démolitions de logements du pays.

Les démolitions permettent de créer de nouveaux logements. Le canton de Zurich a créé net près de 80 000 logements entre 2013 et 2023 : 100 000 nouveaux logements ont été construits contre 20 000 démolitions. Cela correspond à un rapport de 5:1. Ce rapport entre le neuf et l’ancien varie toutefois fortement selon les cantons. Le canton en tête est Fribourg, avec 24 nouveaux logements pour un logement démoli.

Les petits cantons de Suisse orientale et centrale doivent plus souvent créer de la place par des démolitions avant de pouvoir construire de nouveaux logements. Mais même des cantons densément bâtis comme Genève parviennent à développer des milliers de logements sans démolir d’immeubles d’habitation. Ils disposaient peut-être de davantage de réserves de terrains à bâtir, ont remplacé plus systématiquement des bâtiments commerciaux par des logements ou ont mené la densification de manière plus efficace.

À l’échelle de la Suisse, 540 000 logements ont été construits et 70 000 démolis au cours de ces onze années. Si tous les cantons avaient atteint le même rapport que Fribourg, 1,7 million de logements auraient été créés. Ce chiffre est certes illusoire, mais les cantons les plus efficaces peuvent néanmoins servir d’inspiration aux autres.