Potentiel de croissance modéré sur le marché suisse des bureaux

La hausse des taux d’intérêt aux États-Unis a entraîné une baisse à deux chiffres des prix des surfaces de bureaux du pays sur une base annuelle. Des craintes se sont exprimées à propos de la capacité de certaines entreprises devant remplacer des prêts hypothécaires pour des immeubles de bureaux à supporter l’augmentation des coûts de financement. Jusqu’à présent, le taux de défaut de ces prêts est très faible, avec 0,5 %. Mais les récentes hausses des taux d’intérêt ne sont qu’une partie de l’histoire.

La pandémie de coronavirus et la popularité croissante du télétravail ont déjà entraîné une augmentation sensible du taux de vacance des immeubles de bureaux. En conséquence, le rendement de l’immobilier de bureau n’est plus que de 1 à 3 points de pourcentage supérieur à celui des obligations d'État américaines à long terme, contre 4 à 6 points auparavant. Des anecdotes indiquent qu’à Manhattan, par exemple, seule la moitié de la surface de bureaux est utilisée, les collaborateurs préférant travailler à domicile.

On s’attend à ce que le télétravail soit maintenu à long terme et que l’utilisation des bureaux reste durablement inférieure au niveau d’avant la pandémie. C'est pourquoi divers projets de construction à venir ont été gelés par les investisseurs ou les plans de tours de bureaux pures ont été réaffectés à une utilisation mixte avec bureaux et appartements. La situation sur le marché suisse des bureaux est-elle aussi tendue?

Ces dernières années, l’offre de surfaces de bureaux s’est élargie en Suisse. En lien avec le coronavirus, les prix des nouvelles locations de bureaux ont donc baissé de plus de 2 % en 2021, et une légère baisse a également été enregistrée en 2022. Mais pour 2023, on peut s’attendre à une légère hausse des loyers de bureaux dans toute la Suisse, voire, selon la région et la situation, à une augmentation sensible. La forte croissance de l’emploi a en particulier incité les employeurs à rechercher de nouveaux locaux ou des locaux plus grands.

La conjoncture mondiale et la conjoncture suisse devraient connaître une faible croissance en 2023. En conséquence, la demande de nouvelles surfaces de bureaux se montre timide. Alors que l’emploi a encore augmenté de 1,5 % en 2022, sa croissance devrait diminuer de moitié d’ici 2024. Les fournisseurs d’immeubles de bureaux sont également peu enclins à prendre des risques. La hausse des taux d’intérêt rend le financement plus difficile.

Les coûts d’un nouveau bâtiment de bureaux ont augmenté de 9,6 % l’an dernier, par exemple en raison du renchérissement des matériaux, tandis que la rénovation d’un tel immeuble a augmenté de 7,7 %. L’année dernière, 1,71 milliard de francs ont été accordés pour la construction de nouveaux bureaux, soit 11 % de moins que la moyenne à long terme. L’incertitude quant à l'ampleur de la réduction des besoins en surface de bureau par le télétravail est encore grande chez les promoteurs. Les autorités ont tout de même accordé 0,56 milliard de francs pour la transformation, soit une augmentation de 23 %.

Cette augmentation devrait être due en particulier aux rénovations énergétiques destinées à contenir la forte hausse des prix de l’énergie, et donc des charges locatives. En résumé: le marché suisse des bureaux semble actuellement en équilibre, les loyers n’augmentant que légèrement. L’activité de construction dans ce segment devrait être plutôt modérée au cours des 24 prochains mois. Les travaux pour rénovation énergétique et pour réaffectation en logements seront de plus en plus demandés.

Si la pandémie de coronavirus n’avait pas accéléré le télétravail, les nouvelles surfaces de bureaux créées au cours des dernières années auraient été encore plus absorbées par les demandeurs. Dans ce contexte et compte tenu du fait que de plus en plus de travailleurs travaillent à temps partiel, de nombreuses entreprises s’interrogent sur la surface de bureaux dont elles auront encore besoin à l’avenir.

Si le travail au bureau est obligatoire, mais que les collaborateurs ont en moyenne un taux d'occupation de 80 %, ils peuvent se partager un poste de travail ou une table de travail. Cela réduirait les besoins en surfaces de bureaux de 10 %, du moins mathématiquement. Si, en plus de cette optimisation de l’espace, 10 % des employés travaillent en télétravail, la demande d’espace est même théoriquement réduite de 28 %. En réalité, il n’y aura pas de coordination parfaite sans chevauchement entre les travailleurs à temps partiel, ne serait-ce que parce que l’employeur impose un jour de travail au bureau fixe pour tous les employés. En conséquence, le gain de place serait moindre.

De plus, au cours des deux dernières années, le marché du travail a été très favorable aux travailleurs. Mais avec le ralentissement de la conjoncture qui s'annonce, il est imaginable que les employeurs reprennent le dessus et qu’ils obligent à nouveau davantage les employés à se rendre au bureau, ce qui profiterait également au marché des bureaux.

Selon les calculs de Credit Suisse, le télétravail coûtera à long terme 15 % de surface de bureau par rapport à un monde sans télétravail. En revanche, un autre aspect de la numérisation contribue à la demande de bureaux : la conversion des bureaux. De plus en plus de professions ou d’activités qui devaient auparavant être exercées sur place, par exemple dans le secteur industriel, sont automatisées. Cela entraîne un changement des profils professionnels et de plus en plus les activités peuvent être effectuées à partir du bureau. Cette transformation numérique prend le pas sur l’effet négatif du télétravail, de sorte que la demande de surfaces de bureaux en Suisse devrait augmenter à long terme.