Pourquoi la Suisse a besoin de démolitions de logements

Le graphique présente les démolitions de logements enregistrées dans l’ensemble des communes suisses entre 2021 et 2024. Le constat principal est leur rareté. Près d’une commune sur cinq n’a démoli aucun logement durant cette période. Même dans les communes concernées par des démolitions, celles-ci représentent généralement une part très faible du parc de logements existant. Les taux de démolition les plus élevés se concentrent dans quelques régions en forte croissance et dans les centres économiques dynamiques.

Pour le secteur de la construction, ce constat est important. Le débat public donne souvent l’impression que les anciens immeubles d’habitation disparaissent massivement. Les données montrent pourtant le contraire : la démolition de logements existants demeure un phénomène relativement rare. La grande majorité des bâtiments restent en place pendant plusieurs décennies. Lorsqu’une démolition intervient, elle s’inscrit généralement dans une démarche ciblée de renouvellement du parc immobilier.

Dans les régions en croissance, une démolition modérée est même indispensable. De nombreux bâtiments ne répondent plus aux exigences actuelles en matière de surface habitable, d’efficacité énergétique, d’accessibilité ou de qualité des logements. Sans la possibilité de remplacer certains immeubles devenus obsolètes, il serait difficile d’adapter l’offre de logements aux besoins d’une population en augmentation et en évolution. Le graphique montre ainsi que la démolition n’est pas un phénomène généralisé, mais un instrument ciblé de renouvellement urbain et de développement vers l’intérieur.

Le deuxième graphique montre le rapport entre les logements nouvellement créés et les logements démolis dans les communes suisses. Le résultat est sans équivoque : même là où des logements sont démolis, le nombre de nouveaux logements construits dépasse généralement largement le nombre de logements supprimés. Dans la plupart des communes, plusieurs logements neufs sont réalisés pour chaque logement démoli.

Ce constat réfute l’idée souvent avancée selon laquelle les démolitions n’augmenteraient pas l’offre de logements, voire la réduiraient. Les faits montrent l’inverse. Entre 2020 et 2024, le parc de logements a progressé dans 99 % des communes suisses. Même parmi les communes présentant les taux de démolition les plus élevés, le nombre de logements a presque partout continué d’augmenter.

Pour les entreprises de construction, ce résultat souligne l’importance des constructions de remplacement. La démolition d’un bâtiment existant ne marque généralement pas la disparition d’un logement, mais le début d’une utilisation plus intensive du terrain. À la place d’immeubles anciens comportant peu de logements apparaissent des constructions modernes offrant un nombre nettement plus élevé d’unités d’habitation. Il devient ainsi possible de créer des logements supplémentaires sans ouvrir de nouvelles zones à bâtir. La démolition de logements constitue donc un élément essentiel de la production de logements dans les régions où la demande est forte.

La structure par âge des bâtiments résidentiels démolis montre que la plupart des démolitions concernent des bâtiments vieux de plusieurs décennies. Les immeubles âgés de 60 à 80 ans sont particulièrement concernés. Les bâtiments de plus de 100 ans représentent également une part importante des démolitions. À l’inverse, les bâtiments récents sont rarement démolis.

Le graphique met en évidence que les démolitions s’inscrivent avant tout dans un processus de renouvellement à long terme du parc immobilier. Beaucoup des bâtiments concernés ont été construits à une époque où les exigences en matière de confort, de consommation énergétique et de qualité constructive étaient différentes. Ils offrent souvent des logements de petite taille, présentent une faible efficacité énergétique ou comportent des limitations techniques difficiles à corriger.

Pour le secteur de la construction, cette évolution représente une opportunité majeure. Le remplacement des bâtiments anciens permet non seulement de créer davantage de logements, mais aussi d’améliorer considérablement la durabilité et le confort résidentiel. Les bâtiments modernes consomment moins d’énergie, proposent des plans plus adaptés aux modes de vie actuels et répondent aux normes techniques les plus récentes. Le graphique montre ainsi que la démolition n’est généralement pas la disparition d’un patrimoine immobilier fonctionnel, mais une étape nécessaire à la modernisation du parc résidentiel suisse.

Le quatrième graphique analyse le lien entre le taux de démolition et l’efficacité de la densification. Les communes affichant des taux de démolition plus élevés créent nettement davantage de logements par hectare de réserve à bâtir consommée que celles où les démolitions sont rares. Alors que les communes du quintile inférieur créent environ 31 logements par hectare, celles des quintiles supérieurs dépassent 50 logements par hectare.

Le graphique montre ainsi qu’une démolition modérée contribue à une utilisation plus efficace du sol constructible. Certes, un taux de démolition plus élevé ne se traduit pas automatiquement par une réduction de la consommation des réserves foncières. En revanche, il s’accompagne d’une utilisation beaucoup plus intensive du terrain déjà urbanisé. Lorsque des bâtiments anciens sont remplacés, ils cèdent souvent la place à des formes d’habitat plus denses et plus efficaces.

Pour les entreprises de construction, le message est clair. Le développement vers l’intérieur du tissu bâti gagnera encore en importance dans les années à venir, les possibilités d’extension des zones à bâtir étant limitées. Les constructions de remplacement permettent de créer davantage de logements sur des terrains déjà bâtis tout en limitant l’étalement urbain. Le graphique montre ainsi que démolition et densification ne sont pas contradictoires. Au contraire, le remplacement mesuré des bâtiments anciens constitue l’un des principaux moteurs d’un développement territorial économe en sol et tourné vers l’avenir.