Préserver la valeur du portefeuille immobilier

La planification ciblée des moyens engagés revêt une importance accrue suite au refus de la loi sur le CO2. Tout bâtiment doit faire l’objet d’une maintenance d’un entretien tout au long de son cycle de vie. Sa conformité aux besoins et sa valeur sont ainsi préservées le plus longtemps possible. Il est alors question des coûts du cycle de vie générés par un bien immobilier.
Cycle de vie plus coûteux que la construction

Pendant la période de gestion d’un bien immobilier, les dépenses sont multipliées par rapport à l’investissement effectué au début du cycle de vie. L’attention accordée aux budgets d’exploitation des bâtiments et infrastructures est donc de plus en plus soutenue. Et l’engagement efficace des moyens disponibles est de plus en plus important. La clé du succès réside dans le fait d’agir de manière ciblée. Il s’avère donc d’autant plus important d’aborder sérieusement et avec une vision à long terme, sous l’angle du maintien de la valeur, l’engagement des moyens pour l’entretien et le renouvellement, notamment en ce qui concerne l’assainissement énergétique.

Engagement ciblé des moyens tout au long du cycle de vie

Il ne suffit plus de définir et de budgétiser année après année les besoins pour l’entretien et le renouvellement en fonction d’un besoin impérieux ou d’un ressenti. Il y a lieu d’adopter de toute urgence une approche à long terme misant sur la planification. Les responsables obtiennent ainsi une meilleure sécurité dans la gestion d’un portefeuille immobilier attribué. Cette sécurité de planification est essentielle pour les pouvoirs publics comme pour les propriétaires immobiliers privés et institutionnels, qui disposent alors d’outils de planification pouvant être mobilisés à court, moyen et long terme et aux répercussions durables.

À cet égard, le maintien, le renouvellement et l’aliénation, le démontage ou éventuellement la réaffectation sont déterminants. Des outils informatiques de divers fournisseurs permettent aux propriétaires immobiliers de réaliser ces objectifs de manière plus ou moins détaillée. Il est ainsi possible de déterminer sérieusement les besoins d’entretien et de renouvellement à court, moyen et long terme des divers objets ainsi que de l’ensemble du portefeuille immobilier.

Habituellement, des spécialistes analysent chaque objet individuellement. Cette analyse porte sur la définition de l’état de chaque élément architectural, par exemple la structure, le toit, la façade ou la technique du bâtiment, ainsi que du besoin y afférent en entretien et renouvellement sur une période de planification plus longue. L’enregistrement de l’état est reporté dans un outil spécifique, qui calcule le besoin en moyens à court, moyen et long terme et qui permet d’obtenir une vue d’ensemble. Outre les indications détaillées, de tels instruments donnent, par exemple selon la logique des feux de circulation, une évaluation générale de l’objet analysé. Les feux de circulation de l’outil de Consens signifient par exemple : « Go on », si l’objet peut continuer à être exploité en l’état pendant un certain temps sans mesure à court terme; « Définir une stratégie », s’il faut assurer l’entretien ou renouveler certaines parties du bâtiment et si, en plus, il faut mettre au point une stratégie pour l’engagement futur des moyens; ou « Avant-projet », si l’état constaté de l’objet n’autorise plus de retard et si un avant-projet d’assainissement de l’objet s’avère urgemment nécessaire.

Le parc immobilier en Suisse est suranné

Des centaines d’objets ont déjà été analysés au moyen de l’outil de Consens. Les propriétaires ont ainsi obtenu de précieuses indications sur l’état de leur bâtiment. Ils ont ainsi pu planifier leur charge financière. Les moyens financiers sont ainsi engagés précisément où ils doivent l’être. Autre aspect important : en mettant clairement en évidence les besoins d’assainissement et de renouvellement, de tels outils de planification aident à remplacer le parc immobilier suranné en Suisse. Or, la modernisation, qui s’impose de toute urgence, contribue clairement à l’amélioration du bilan carbone de la Suisse.

Auteurs : Eduard Tüscher, Mustafe Kamberi, CONSENS Facility Management AG, Chiètres et Ittigen