Suppression de la valeur locative – Nouvelle situation pour la propriété du logement et le secteur de la construction

Le 28 septembre 2025, le peuple suisse a pris une décision aux conséquences importantes: avec l’adoption de l’arrêté fédéral relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires, la suppression de la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire a également été approuvée. Le projet a été adopté de justesse.

Depuis des années, la valeur locative était considérée comme un système obsolète et injuste. Les propriétaires devaient déclarer un revenu fictif, la valeur locative, alors qu’ils ne percevaient aucun revenu réel. La possibilité de déduire simultanément les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien a entraîné des distorsions systémiques et favorisé un endettement élevé. La réforme vise à éliminer ce déséquilibre et à simplifier le système fiscal. La SSE avait recommandé la liberté de vote; les répercussions pouvant varier considérablement d’un canton à un autre.

La réforme apporte notamment des avantages sur le plan fiscal aux propriétaires immobiliers qui ont remboursé la majeure partie de leur crédit hypothécaire. L’évolution des prix de la propriété du logement est controversée. D’une part, l’on peut argumenter que l’achat devient plus abordable – en particulier pour les jeunes familles et les ménages à revenus moyens – car les charges fiscales diminuent. Ceci n’est toutefois valable que si les taux hypothécaires se stabilisent à un niveau acceptable. À l’inverse, ce même scénario pourrait entraîner une forte hausse des prix. De nouvelles opportunités pourraient voir le jour, car le logement acquis pour un usage personnel bénéficie de déductions fiscales.

La suppression de la valeur locative entraîne la suppression des déductions fiscales pour l’entretien des bâtiments, les rénovations énergétiques ou les rénovations, ce qui est important pour le secteur de la construction. Toutefois, il est également possible que les propriétaires disposent désormais de plus d’argent pour les rénovations en raison de la baisse de la charge fiscale.

Un autre changement concerne les cantons et leur marge de manœuvre en matière de politique fiscale. Ils décident désormais si et comment un impôt cantonal sur les résidences secondaires sera introduit. Cette question est particulièrement importante pour les cantons touristiques. Sans un tel impôt, ils perdraient d’importantes recettes fiscales. En outre, certains cantons souhaitent augmenter la valeur fiscale des logements à usage personnel afin de tenir compte de manière réaliste de l’évolution des prix de ces dernières années.

La mise en œuvre ne sera pas immédiate. La nouvelle réglementation sur la valeur locative entrera en vigueur au plus tôt le 1^er janvier 2028. D’ici là, la loi fédérale devra être adaptée, les lois cantonales mises en œuvre et des adaptations techniques effectuées. Il faut s’attendre à ce que des rénovations soient effectuées en 2026 et 2027. Par conséquent, les mandats des entreprises de construction devraient augmenter au cours des deux prochaines années. Il ne faut toutefois pas s’attendre à un recul brutal des commandes avec l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation fiscale. C’est en effet plutôt sur le long terme que les propriétaires sont préoccupés par l’état de leurs biens immobiliers. Les cantons peuvent continuer à autoriser la déduction fiscale pour les rénovations jusqu’en 2050. Les personnes qui acquièrent pour la première fois un logement peuvent faire valoir fiscalement leurs intérêts hypothécaires pendant 10 ans.

Auteure: Annina Hedinger