Un effet de « lock-in » tenace

La recherche d’un logement en Suisse peut s’avérer difficile selon les régions. Le marché du logement peut être qualifié de quatre manières différentes : détendu, statique, dynamique ou tendu. Ces catégories sont déterminées par le nombre d’offres d’appartements et la durée de publication des annonces.

Un locataire de longue date paie par exemple 16 francs le mètre carré et par mois sur un marché du logement détendu. En revanche, ce même locataire de longue date devrait débourser environ 20 francs le mètre carré dans un environnement tendu.

Il n’y a pas que le changement de catégorie de marché qui s’accompagne d’une augmentation des prix. Même un déménagement au sein de la même catégorie entraîne des frais supplémentaires. Si le locataire de longue date, dont la situation est détendue, déménage dans un appartement similaire dans la même rue, il ne devra plus payer 16 francs, mais 22 francs par mètre carré.

Le passage d’un logement habité de longue date dans une situation détendue (devant à droite sur la photo) à un nouvel appartement sur un marché tendu (derrière à gauche) revient à gravir un sommet abrupt en passant de 16 à 28 francs le mètre carré, soit 70 % de plus. Il n’est donc pas étonnant que les locataires préfèrent rester dans leur premier domicile. On parle alors d’effet de « lock-in ».

La charge locative exprime la part de revenus que les locataires consacrent à la location d’un logement. Les locataires de longue date dépensent entre 10 % de leur revenu pour un appartement bon marché, 20 % pour un appartement moyen et 35 % pour un appartement très cher. Il est étonnant de constater que cette fourchette s’applique aussi bien aux catégories de marché détendues qu’aux catégories tendues. Cela signifie que si le loyer d’un appartement existant dépasse 35 % du budget, le locataire cherchera un nouveau logement.

Un déménagement dans un nouvel appartement de même qualité augmente toutefois la charge locative de 4 % en moyenne. Un déménagement dans un nouvel appartement de plus grande valeur (p. ex. du quantile 25 % au quantile 50 %) entraîne une augmentation de la charge locative de 6 % supplémentaires. Cela correspond à plusieurs milliers, voire plus de 10 000 francs par an de dépenses supplémentaires pour le loyer du logement.

Le déménagement dans une catégorie de marché plus détendue n’entraîne pas non plus automatiquement une baisse de la charge locative. En effet, la hausse du prix du nouvel appartement maintient la charge locative au moins constante, mais elle augmentera probablement encore un peu.

La charge locative ne peut être réduite que si l’on est disposé à déménager dans un appartement de moindre valeur. Cela s’accompagne généralement d’une diminution du confort d’habitation, par exemple un standard de finition inférieur ou une surface habitable réduite.

Un changement de logement dans un même segment de prix ou dans un segment de prix supérieur entraîne une charge supplémentaire sensible. Le passage à une situation plus détendue sur le marché n’empêche pas la hausse des loyers et les logements de moins bonne qualité sont souvent indisponibles ou inacceptables. Dans de telles circonstances, les locataires s’opposent à un déménagement et le marché du logement devient lourd.

Les déménagements représentés dans le graphique précédent sont illustrés à l’aide d’un exemple.

Prenons pour exemple un ménage d’une personne avec un revenu moyen. Si cette personne se trouve depuis longtemps dans une situation de marché détendue, elle vit en moyenne sur une surface de 80 mètres carrés, pour laquelle elle paie 17 francs de loyer par mètre carré, soit 18 % de son revenu. Si cette personne déménageait dans un autre appartement, mais dans la même situation de marché détendue, elle ne devrait plus se contenter que de 68 mètres carrés, tout en payant 6 francs de plus par mètre carré, soit 5 points de pourcentage de son revenu de son revenu en plus.

En cas de déménagement dans une situation de marché tendue, le rapport qualité-prix serait encore plus mauvais, car elle ne pourrait plus espérer qu’une surface de 63 mètres carrés et le loyer de 32 francs le mètre carré serait environ deux fois plus cher que celui de l’ancien appartement.

Est-il plus avantageux de vivre au centre-ville ou en périphérie ? La théorie ne donne pas de réponse claire.

D’un côté, les logements des centres-villes sont demandés, mais ils sont plus petits qu’en périphérie. D’un autre côté, les appartements en périphérie offrent certes un standard de finition moderne et une surface habitable plus grande, mais ils nécessitent également des trajets plus longs pour se rendre sur son lieu de travail.

Dans la pratique, les données montrent toutefois clairement que les logements dans les centres-villes sont plus chers que ceux des périphéries. Cela vaut pour presque toutes les villes et tous les segments de prix en Suisse. En moyenne, il faut s’attendre à un supplément de 1.70 francs par mètre carré.

Toutefois, un déménagement dans une autre ville, mais relativement proche, peut parfois entraîner une différence sensible au niveau des loyers, ce qui atténue quelque peu l’effet de « lock-in ».