Gedämpftes Wachstumspotential im Schweizer Büromarkt

Der Zinsanstieg in den USA hat die Preise für dortige Büroflächen um einen zweistelligen Prozentbereich auf Jahresbasis einbrechen lassen. Es werden Befürchtungen laut, dass manche Unternehmen, die Hypotheken für Büroimmobilien ersetzen müssen, die gestiegenen Finanzierungskosten nicht tragen können. Bislang liegt die Ausfallrate solcher Kredite mit 0.5% aber sehr tief.

Die jüngsten Zinserhöhungen sind aber nur ein Teil der Geschichte. Bereits durch die Corona-Pandemie und der erstarken Beliebtheit des Home Office haben die Leerstände in den Bürogebäuden deutlich zugenommen. Dies hat dazu beigetragen, dass die Rendite auf Büroimmobilien nur noch 1-3 Prozentpunkte über jener von langfristigen US-Staatsanleihen liegt, früher waren es 4-6 Prozentpunkte.

Anekdoten deuten darauf hin, dass etwa in Manhattan nur noch die Hälfte der Bürofläche genutzt wird, da die Mitarbeiter lieber von daheim aus arbeiten. Die Erwartungen sind, dass das Home Office auch langfristig bestehen bleibt und dadurch die Ausnutzung von Büros dauerhaft unter dem Vor-Pandemie-Niveau liegen wird. Diverse anstehende Bauprojekte wurden deshalb von Investoren auf Eis gelegt oder die Pläne von reinen Bürotürmen in eine gemischte Nutzung mit Büros und Wohnungen umgewidmet.

Ist die Lage am Schweizer Büromarkt ähnlich angespannt?

In den letzten Jahren wurde das Angebot an Büroflächen in der Schweiz ausgeweitet. In Kombination mit Corona sind deshalb die Preise für neu abgeschlossene Büromieten im 2021 um über 2% gesunken, 2022 verzeichnete man ebenfalls ein kleines Minus. Aber für 2023 ist mit einem leichten Anstieg der Büromieten schweizweit zu rechnen, je nach Region und Lage sogar mit einem deutlichen Plus. Insbesondere das starke Beschäftigungswachstum hat dazu beigetragen, dass sich Arbeitgeber nach neuen oder grösseren Räumlichkeiten umgesehen haben.

Die weltweite und die Schweizer Konjunktur dürften 2023 wenig wachsen. Dementsprechend zurückhaltend zeigt sich die Nachfrage nach neuen Büroflächen. Während die Beschäftigung 2022 noch um 1.5% stieg, dürfte sich ihr Wachstum bis 2024 halbieren.

Auch die Anbieter von Büroliegenschaften sind wenig risikogeneigt. Die steigenden Zinsen erschweren die Finanzierung. Die Kosten für ein neues Bürogebäude sind letztes Jahr etwa wegen der Baumaterialteuerung um 9.6% gestiegen, die Renovation einer solchen Immobilie hat sich um 7.7% verteuert. Vergangenes Jahr wurden 1.71 Mrd. Franken für den Neubau von Büroflächen bewilligt, das sind 11% weniger als im langfristigen Schnitt. Die Unsicherheit, wie stark Home Office den Bedarf an Bürofläche beschneidet, ist bei den Entwicklern immer noch gross. Für den Umbau wurden immerhin 0.56 Mrd. Franken von den Behörden bewilligt, was einem Plus von 23% entspricht. Die Zunahme dürfte insbesondere auf energetische Sanierungen zurückzuführen sein, welche dazu dienen, die stark gestiegenen Energiepreise, also die Mietnebenkosten, im Zaum zu halten.

Kurzum: Der Schweizer Büromarkt scheint sich derzeit in einem Gleichgewicht mit nur leicht steigenden Mietpreisen zu befinden. Die Bautätigkeit in diesem Segment dürfte in den nächsten 24 Monaten eher verhalten ausfallen. Umbauten für energetische Sanierungen sowie Umnutzungen in Wohnungen werden gefragter.

Die in den letzten Jahren neu geschaffenen Büroflächen wären noch stärker von den Nachfragern absorbiert worden, wenn die Corona-Pandemie das Home Office nicht beschleunigt hätte. Vor diesem Hintergrund und der Tatsache, dass immer mehr Arbeitnehmer in Teilzeit arbeiten, stellen sich viele Unternehmen die Frage, wieviel Bürofläche sie in Zukunft noch benötigen.

Wenn zwar Büropflicht herrscht, aber die Mitarbeiter im Schnitt ein 80%-Pensum haben, können sie sich einen Arbeitsplatz bzw. einen Schreibtisch teilen. Dadurch würde der Bedarf an Bürofläche zumindest rechnerisch um 10% sinken. Wenn neben dieser Optimierung des Platzbedarfs auch noch 10% der Angestellten im Home Office arbeiten, reduziert sich der Platzbedarf theoretisch sogar um 28%. In der Realität wird es keine perfekte Koordination ohne Überschneidung zwischen den Teilzeitarbeitenden geben, schon allein weil etwa der Arbeitgeber einen fixen Bürotag für alle Angestellten ansetzt. Dementsprechend würde die Platzersparnis geringer ausfallen.

In den letzten beiden Jahren war zudem der Arbeitsmarkt sehr arbeitnehmerfreundlich. Mit der anstehenden Verlangsamung der Konjunktur ist aber denkbar, dass die Arbeitgeber wieder die Oberhand gewinnen und sie die Angestellten wieder stärker ins Büro beordern werden, was dem Büromarkt ebenfalls zupass käme.

Gemäss Kalkulationen der Credit Suisse kostet das Home Office langfristig 15% an Bürofläche im Vergleich zu einer Welt ohne Telearbeit von daheim aus. Aber ein anderer Aspekt der Digitalisierung trägt hingegen zur Nachfrage nach Büros bei: die Umwandlung von Büros. Immer mehr Berufe oder Tätigkeiten, die früher vor Ort wie etwa im Gewerbe ausgeführt werden mussten, werden automatisiert. Dadurch ändern sich Berufsbilder und die Tätigkeiten können zunehmend vom Büro aus geleistet werden. Dieser digitale Wandel dominiert den negativen Effekt des Home Office, so dass die Nachfrage nach Bürofläche in der Schweiz langfristig zunehmen dürfte.