Grosse Unterschiede bei den Kostenentwicklungen

Die Baukosten in der Schweiz durchliefen gemäss Baupreisindex drei verschiedene Phasen in den letzten rund 35 Jahren. Von 1998 bis 2010 stiegen die Baukosten, gefolgt von einer Dekade an Stagnation. Mit der Corona-Pandemie setzte 2021 ein erneuter starker Preisschub ein, der sich ab Ende 2023 beruhigte.

Der jüngste Preisanstieg traf alle Gebäudetypen und Infrastrukturbauten ziemlich gleichmässig, sie reichen von mindestens 17% für den Neubau einer Unterführung bis zu maximal 23% für eine Errichtung einer neuen Strasse.

Diese homogenen Kostensteigerungen deuten auf gemeinsame Treiber hin. Dazu zählen zum einen die Baumaterialpreise, und zum anderen die höheren Löhne in den verschiedenen Gewerken der Baubranche hin.

Über den langen Zeithorizont von 1998 bis 2024 variieren die Preissteigerungen stärker. Der Tiefbau bzw. der Strassenneubau hat sich meisten verteuert (+53 bis +57%). Neue Mehrfamilienhäuser kosten 42% mehr. Die Baukosten sind aber allesamt deutlich stärker gestiegen als die allgemeine Teuerung, denn die Konsumentenpreise sind laut Bundesamt für Statistik seit 1998 um lediglich 16% geklettert.

Nicht nur zwischen den Bauten gibt es Unterschiede hinsichtlich der Kostenentwicklung, sondern auch zwischen den Regionen. Als Beispiel soll der Neubau eines Mehrfamilienhauses fungieren.

Zwischen 1998 und 2000 sind die Kosten hierfür in allen sieben Regionen der Schweiz gleichmässig gestiegen. Danach kam es aber in der Zentralschweiz zu einer Korrektur von 10% innerhalb von drei bis vier Jahren. In der Region um den Genfer See sowie im Tessin hingegen gaben die Kosten nicht nach. Die Unterschiede zwischen den Regionen haben sich bis heute nicht ausgeglichen, im Gegenteil, sie haben sich akzentuiert. In der Genferseeregion und im Tessin liegen sie praktisch 50% höher als vor rund 35 Jahren. In der Zentralschweiz sind die Kosten mit 35% am wenigsten stark gestiegen.

Die Unterschiede sind mitunter darauf zurückzuführen, dass in bestimmten Regionen die deutliche Mehrheit der Kostenkomponenten deutlich teurer bzw. günstiger ist als im Landesschnitt. Es wurden zufällig zehn Arbeitsschritte für den Neubau eines Mehrfamilienhauses ausgewählt, für welche das Bundesamt für Statistik die Kosten in Franken im April 2024 ausweist.

Das Tessin liegt bei 8 der 10 Arbeitsschritte über dem Landesschnitt, teilweise liegen die Kosten 50% höher. Die Genferseeregion ist sogar in 9 von 10 Schritten teurer als im Durchschnitt. Der Osten und Nordwesten sind bei den meisten Komponenten günstiger. Die Zentralschweiz ist zwar bloss bei 6 Arbeitsschritten günstiger und bei 4 teurer, aber die Zentralschweizer scheinen insbesondere die grössten Kostentreiber im Griff zu haben, denn sonst wäre die Teuerung in den letzten Jahrzehnten im Vergleich zu den anderen Regionen nicht so moderat ausgefallen.

Jeder Bau ist das Ergebnis des Zusammenspiels verschiedener Gewerke. Für den Neubau eines Mehrfamilienhauses weist der Baupreisindex beispielsweise rund 40 übergeordnete Gewerke und andere Kostenfaktoren aus. Die Kosten für einen Mehrfamilienhaus-Neubau sind seit 1998 um 42% gestiegen. Die Kosten bei den einzelnen Gewerken haben sich aber nicht nur sehr unterschiedlich entwickelt, sie haben auch einen heterogenen Beitrag zum gesamten Kostenwachstums geleistet.

Die Balken zeigen an, um wieviel Prozent sich die Kosten für ein Gewerk zwischen 1998 und 2024 verändert haben. Starkstrominstallationen etwa haben sich mit 74% am stärksten verteuert. Die Kosten für Baumeisterarbeiten sind um 47% gestiegen. Hingegen sind Spezialversicherungen um 56% günstiger geworden, die Baukreditzinsen um beinahe ein Drittel.

Die unterschiedlichen Gewerke fallen aber bei den Kosten nicht gleichmässig ins Gewicht. Baumeisterarbeiten tragen etwa ein Viertel zu den Kosten des Neubaus bei, die Starkstrominstallationen nur 2%.

Wenn man den Balken eines Gewerks mit seinem individuellen Kostengewicht (nicht dargestellt) multipliziert, resultiert die Linie. Die Linie zeigt, wie viele Prozentpunkte ein Gewerk zur Gesamtteuerung von 42% beigetragen hat.

Die Baumeisterarbeiten tragen 11 Prozentpunkte der 42% gesamten Mehrkosten bei, also beinahe ein Viertel. Auf den nächsten Plätzen folgen die Architektenleistungen und der Montagebau als Leichtkonstruktion.

Der Kostenschub bei den Baumeistern lässt sich mit mehreren Faktoren erklären, hier seien zwei erwähnt. Zum einen sind die Löhne um 30% gestiegen. Zum anderen hat das Baumaterial von allen Gewerken bei den Baumeistern das grösste Gewicht, die Materialkosten machen 40% der gesamten Baumeisterkosten aus. Das Baumaterial für den Hochbau hat sich zwischen 1998 und 2024 in etwa um die Hälfte verteuert.