Hartnäckiger Lock-In-Effekt

Die Wohnungssuche in der Schweiz kann je nach Region schwierig sein. Es gibt vier Kategorien von Wohnungsmärkten: entspannt, statisch, dynamisch oder angespannt. Die Kategorien unterscheiden sich je nachdem, wie viele Wohnungen ausgeschrieben werden und wie lange sie inseriert sind.

Ein langjähriger Mieter bezahlt beispielsweise in einem entspannten Wohnungsmarkt 16 Franken je Quadratmeter und Monat. Derselbe langjährige Mieter würde hingegen in einem angespannten Umfeld rund 20 Franken je Quadratmeter aufbringen müssen.

Nicht nur der Wechsel der Marktkategorie geht mit einem Preisaufschlag einher. Selbst der Umzug innerhalb derselben Kategorie bedeutet Mehrkosten. Zieht der langjährige Mieter an entspannter Lage in eine ähnliche Wohnung eine Strasse weiter, so wird er nicht mehr 16, sondern 22 Franken pro Quadratmeter zahlen müssen.

Der Wohnungswechsel von einer langjährig bewohnten Unterkunft in entspannter Lage (vorne rechts im Bild) hin zu einer neuen Wohnung in einem angespannten Markt (hinten links) ähnelt einem steilen Berganstieg: von 16 auf 28 Franken je Quadratmeter, also 70% mehr. Kein Wunder, dass die Mieter es bevorzugen, in ihrem angestammten Heim zu bleiben. Man spricht vom Lock-In-Effekt bzw. Sperreffekt.

Die Mietbelastung drückt aus, welchen Anteil Mieter von ihrem Einkommen für die Wohnung ausgeben. Langjährige Mieter wenden zwischen 10% für eine günstige, 20% für eine mittelteure und 35% ihres Einkommens für eine sehr teure Wohnung auf. Erstaunlich ist, dass diese Bandbreite sowohl für die entspannten als auch die angespannten Marktkategorien gilt. Dies bedeutet, dass wenn die Miete für eine Bestandswohnung auf über 35% des Budgets steigt, der Mieter sich eine neue Unterkunft suchen wird.

Der Umzug in eine neue Wohnung gleicher Qualität steigert die Mietbelastung jedoch im Schnitt um 4%. Der Umzug in eine neue und zugleich höherwertige Wohnung (z.B. vom 25%- ins 50%-Quantil) erhöht die Mietbelastung um weitere 6%. Diese entspricht mehreren tausend oder gar über 10 000 Franken pro Jahr an Mehrausgaben für die Wohnungsmiete.

Der Umzug in eine entspanntere Marktkategorie führt ebenfalls nicht automatisch zu einer tieferen Mietbelastung. Denn der Preisaufschlag für die neue Wohnung hält die Mietbelastung mindestens konstant, vermutlich wird sie aber noch leicht zunehmen.

Nur wenn man bereit ist, in eine weniger wertige Wohnung umzuziehen, lässt sich die Mietbelastung senken. Damit geht in der Regel eine Einbusse an Wohnkomfort einher, etwa ein tieferer Ausbaustandard oder weniger Wohnfläche.

Ein Wohnungswechsel innerhalb desselben oder in höheres Preissegment führt zu einer spürbaren Mehrbelastung. Ein Wechsel in eine entspanntere Marktlage verhindert den Mietpreisanstieg nicht und schlechtere Wohnungen sind oft nicht verfügbar oder akzeptabel. Unter solchen Umständen sperren sich Mieter gegen einen Auszug und der Wohnungsmarkt wird schwerfällig.

Die in der vorherigen Grafik gezeigten Wohnungswechsel sollen anhand eines Beispiels verdeutlicht werden.

Wir betrachten einen Ein-Personen-Haushalt mit mittlerem Einkommen. Wohnt diese Person seit längerer Zeit an entspannter Marktlage, so lebt sie im Durchschnitt auf einer Fläche von 80 Quadratmetern, für welche sie 17 Franken Miete je Quadratmeter bzw. 18% ihres Einkommens bezahlt. Würde diese Person in eine andere Wohnung, aber in derselben entspannten Marktanlage umziehen, so müsste sie mit nur noch 68 Quadratmetern auskommen, aber gleichzeitig 6 Franken je Quadratmeter bzw. 5 Prozentpunkte vom Einkommen mehr bezahlen.

Bei einem Umzug in eine angespannte Marktlage wäre das Preis-Leistungsverhältnis sogar noch schlechter, denn sie könnte nur noch eine Fläche von 63 qm erwarten, und die Miete wäre mit 32 Franken je Quadratmeter grob doppelt so teuer wie die alte Wohnung.

Ist es günstiger in der Kernstadt zu wohnen oder in dessen Umgebung? Die Theorie gibt keine klare Antwort.

Auf der einen Seite sind die Wohnungen in Stadtkernen gefragt, aber sie sind kleiner als in der Umgebung. Auf der anderen Seite bedeuten die Wohnungen in der Umgebung zwar einen modernen Ausbaustandard und mehr Wohnfläche, aber ebenfalls eine längere Anfahrt zum Arbeitsplatz.

Die Daten aus der Praxis zeigen jedoch eindeutig, dass Wohnungen in der Kernstadt teurer sind als jene in der Umgebung. Dies gilt für beinahe jede Stadt und jedes Preissegment in der Schweiz. Im Durchschnitt ist mit einem Mietpreisaufschlag von 1.70 Franken je Quadratmeter zu rechnen.

Teilweise kann jedoch ein Umzug in eine andere, aber noch relativ nahe gelegene Stadt einen spürbaren Unterschied bei den Mieten bewirken, wodurch der Lock-In-Effekt ein wenig aufgelockert wird.