Carenza di alloggi a causa di basi di pianificazione insufficienti

«Le zone edificabili devono essere definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni.» Così recita il mandato della legge sulla pianificazione del territorio ai cantoni. Essi devono pianificare sufficienti zone edificabili affinché vi siano abbastanza abitazioni disponibili.

Per questa pianificazione a lungo termine, i cantoni si basano per lo più sulle previsioni demografiche dell’Ufficio federale di statistica (UST), in particolare sullo scenario di riferimento medio. L’UST aggiorna le sue previsioni ogni cinque anni.

La prima previsione dell’UST del 2002 sottostimò la popolazione, cinque anni dopo, di circa l’1% in media su tutti i cantoni. Dieci anni più tardi, la previsione si discostava già quasi del 6% dalla realtà. Con ogni aggiornamento, le previsioni sono migliorate: la deviazione tra previsione e popolazione effettiva è diventata sempre più piccola. Nei primi cinque anni, l’errore è oggi generalmente trascurabile, ma con ogni anno aggiuntivo cresce.

Dopo 5 anni, le previsioni sottostimano la popolazione reale dello 0,2% (media delle previsioni e dei cantoni), dopo 10 anni del 4,1% e dopo 15 anni dell’8,8%. Questo errore del 4,1% dopo 10 anni corrisponde a 13.000 persone per cantone. Ogni anno aggiuntivo porta un errore di altre 2.000 persone per cantone.

Osservando la mappa della Svizzera, si nota che cinque anni dopo le previsioni (media di tutte quelle disponibili) la deviazione rispetto alla popolazione reale non supera più ± 2% in nessun cantone.

Dieci anni dopo la previsione, il quadro è diverso: solo nei cantoni di Obvaldo e Appenzello Interno la crescita demografica è stata sovrastimata. Nella maggior parte dei cantoni, invece, essa è stata sottostimata del 3%–5%.

Quindici anni dopo, la mappa è chiaramente colorata di rosso e arancione: nei cantoni Vaud, Sciaffusa, Glarona, Turgovia, Basilea Città, Argovia, Friburgo e Zurigo la popolazione è stata sottostimata di circa il 10%. Nella maggior parte degli altri cantoni, il deficit è compreso tra il 5% e il 9%.

La popolazione viene spesso sottostimata su periodi così lunghi di 10–15 anni. Se i cantoni, basandosi su queste previsioni, assegnano troppo poco terreno edificabile, si costruiscono troppo poche abitazioni.

Oggi, in media, 2,2 persone occupano un alloggio. Supponiamo che tale valore rimanga costante.

Cinque anni dopo la previsione, il fabbisogno è sottostimato solo di 10.000 abitazioni. Dieci anni dopo, la domanda supera le attese di 150.000 abitazioni e quindici anni dopo addirittura di 340.000. A titolo di confronto: il numero di alloggi sfitti è attualmente di 50.000, pari all’1%.

Se i cantoni non procedono a regolari aggiornamenti, nei prossimi anni tutti i cantoni rischiano un ulteriore peggioramento della situazione abitativa.

L’ultima previsione dell’UST risale al 2025. Se gli errori di previsione osservati finora dovessero ripetersi, si può stimare il numero di abitazioni mancanti per cantone nel 2030, 2035 e 2040 (ossia tra 5, 10 e 15 anni).

In Argovia, il fabbisogno di abitazioni nel 2035 sarà sottostimato di 20.000 unità — lo stesso vale per Berna e Vallese. Nel cantone di Zurigo, nel 2035 mancheranno altre 40.000 abitazioni e addirittura 120.000 nel 2040.

Il grafico mostra che una crescita demografica sottostimata riduce il tasso di alloggi sfitti. Cinque anni dopo la previsione, il coefficiente è dello 0,08%. Ma poiché l’errore di previsione è allora solo dello 0,22% (vedi il primo grafico), il tasso di sfitto diminuisce di un trascurabile 0,2% × 0,08% = 0,016 punti percentuali.

Dopo dieci anni, la situazione cambia: il coefficiente è più basso (0,04%), ma l’errore di previsione è molto maggiore (4,1%). In tal caso, il tasso di sfitto scende di 0,16 punti percentuali, un effetto significativo considerando che il tasso di sfitto in Svizzera è attualmente dell’1,00%.

Queste analisi mostrano che l’errore di previsione nei primi cinque anni ha un impatto quasi nullo sul mercato abitativo. Ma 10–15 anni più tardi gli effetti negativi sono chiaramente percepibili.

L’attuale carenza di alloggi è dovuta, tra l’altro, a un’insufficiente pianificazione. Nessuna previsione al mondo è in grado di prevedere con precisione l’evoluzione demografica su 15 anni. È nella natura delle previsioni che i loro errori crescano con ogni anno aggiuntivo.

La misura corretta è dunque non verificare le zone edificabili ogni 15 anni, ma già ogni cinque anni. Su tali orizzonti temporali, le previsioni sono relativamente affidabili e gli effetti degli errori limitati. Questo dovrebbe portare i cantoni ad aggiornare più spesso le loro zone edificabili e, se necessario, a creare nuove aree edificabili o a consentire una maggiore densificazione nei piani direttori.

In questo modo dovrebbero essere in grado di evitare, in futuro, una carenza di alloggi come quella attuale. Infatti, sia il mercato libero sia l’intervento statale incontrano grandi difficoltà a offrire un numero sufficiente di abitazioni quando le condizioni quadro — come la pianificazione delle zone edificabili — sono carenti.