Come le norme edilizie fanno aumentare il costo degli alloggi

L’indice CLURI (CRED Land-Use Restrictiveness Index) misura quanto sono regolamentate le zone edificabili nei comuni svizzeri. È stato sviluppato da ricercatori dell’Università di Berna e si basa su un’indagine condotta presso tutti i comuni svizzeri, oltre che sull’analisi delle norme riguardanti le azzonazioni, le procedure di autorizzazione, i limiti di densità e altre disposizioni edilizie.

L’indice è disponibile per circa 700 comuni ed è composto da diversi fattori. Tiene conto, tra l’altro, delle limitazioni allo sviluppo degli insediamenti, della scarsità di zone edificabili, degli interventi comunali nelle procedure di pianificazione e costruzione, delle opposizioni e dei ricorsi, nonché delle prescrizioni relative all’indice di sfruttamento, all’altezza degli edifici, alla densità edilizia, alla tutela dell’ambiente e del patrimonio storico.

La scala va da 0 punti (nessuna restrizione) a 100 punti (restrizione massima). Il comune più liberale della Svizzera è Rubigen (BE), con 22 punti, mentre Wohlen presso Berna registra il valore più elevato con 74 punti. Anche la città di Zurigo, con 72 punti, presenta un grado di regolamentazione molto elevato e figura tra i comuni più restrittivi del Paese.

L’indice CLURI è composto da diversi fattori che determinano il grado di regolamentazione di un comune. Il grafico mostra quanto questi fattori siano diffusi nei comuni svizzeri.

Le prescrizioni più severe riguardano la tutela dell’ambiente e del patrimonio, nonché le limitazioni della densità edilizia, ad esempio l’indice di sfruttamento, l’altezza massima degli edifici e la densità delle costruzioni. Molti comuni intervengono inoltre attivamente nelle procedure di pianificazione e costruzione, riservandosi ampi poteri decisionali.

Le prescrizioni cantonali, invece, variano relativamente poco e si collocano generalmente a un livello intermedio. Anche le opposizioni e i ricorsi rappresentano un ostacolo importante per i progetti edilizi nella maggior parte dei comuni e spesso hanno un effetto particolarmente restrittivo. Solo pochi comuni presentano limitazioni relativamente contenute sotto questo aspetto.

Il grafico mostra quali fattori incidono maggiormente sulle differenze nel grado di regolamentazione tra i comuni. Evidenzia quali prescrizioni influenzano in misura maggiore la facilità o la difficoltà di realizzare un progetto edilizio a seconda del luogo.

Il fattore più importante è il numero di autorità e uffici specializzati coinvolti nell’autorizzazione di un progetto edilizio. Più enti partecipano alla procedura, più questa diventa lunga e complessa e maggiore è il numero di condizioni aggiuntive richieste. Anche le limitazioni allo sviluppo degli insediamenti, ad esempio per proteggere boschi e corsi d’acqua, e gli interventi dei comuni nei progetti edilizi hanno un peso rilevante.

Tra i principali fattori figurano inoltre le prescrizioni sulla densità edilizia, come l’altezza massima degli edifici o le distanze dai confini, nonché le opposizioni e i ricorsi. Questi cinque criteri variano notevolmente da un comune all’altro e determinano in larga misura quanto sia facile o difficile edificare un terreno.

Normalmente, l’aumento dei prezzi delle abitazioni porta alla costruzione di un maggior numero di alloggi. La capacità dell’offerta di reagire all’aumento dei prezzi è misurata dall’elasticità-prezzo dell’offerta abitativa. Più questo valore è elevato, più facilmente è possibile rispondere a un aumento della domanda.

I comuni con un indice CLURI compreso tra 20 e 39 punti registrano un’elasticità-prezzo di circa il 98%. Nei comuni con un indice compreso tra 60 e 79 punti, invece, essa scende all’85%. In pratica, se la domanda aumenta, un comune poco regolamentato costruisce ad esempio 100 nuove abitazioni, mentre un comune fortemente regolamentato ne realizza soltanto 85. Le prescrizioni più severe impediscono quindi la costruzione di circa 15 abitazioni.

Si osservano differenze anche nell’utilizzo delle riserve di terreni edificabili. Tra il 2017 e il 2022, i comuni con meno di 50 punti CLURI hanno utilizzato in media il 10–11% delle loro zone edificabili non ancora costruite. I comuni con regolamentazioni più severe ne hanno invece utilizzato il 12–13%, consumando così una quota maggiore delle proprie riserve di terreno edificabile.

Norme edilizie più severe rendono più difficile la costruzione di nuove abitazioni. Se l’offerta non riesce a tenere il passo con l’aumento della domanda, i prezzi delle abitazioni e gli affitti crescono maggiormente.

Il grafico confronta comuni con diversi livelli di regolamentazione. In un comune con 40 punti CLURI, un forte aumento della domanda fa crescere il prezzo medio di un appartamento in proprietà di circa 296’000 franchi. Nello stesso tempo, gli affitti aumentano in media di 232 franchi al mese.

In un comune maggiormente regolamentato, con 60 punti CLURI, l’aumento è sensibilmente più elevato. Il prezzo medio di un appartamento in proprietà cresce di 348’000 franchi, mentre l’affitto mensile aumenta di 260 franchi. Prescrizioni edilizie più severe comportano quindi un costo aggiuntivo di circa 50’000 franchi per l’acquisto di un’abitazione oppure un aumento dell’affitto di 28 franchi al mese.