Decisa l'abolizione del valore locativo – Nuova posizione per la proprietà abitativa e il settore della costruzione

Il 28 settembre 2025, il popolo svizzero ha preso una decisione con conseguenze importanti: approvando il decreto federale sull’introduzione dell’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie, è stata contemporaneamente decisa l’abolizione del valore locativo sulle proprietà a uso proprio. Il progetto è stato approvato con una stretta maggioranza.

Da anni il valore locativo era criticato come sistema obsoleto e ingiusto. I proprietari immobiliari dovevano pagare le imposte su un reddito ipotetico, il cosiddetto valore locativo, anche se effettivamente non realizzavano alcun reddito. La possibilità di dedurre fiscalmente contemporaneamente gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione ha portato a distorsioni sistemiche e ha favorito l’indebitamento elevato. La riforma vuole eliminare questo squilibrio e semplificare il sistema fiscale. La SSIC aveva deciso di lasciare libertà di voto, poiché gli effetti possono variare notevolmente da un Cantone all’altro.

La riforma comporta dei vantaggi fiscali soprattutto per quei proprietari immobiliari che hanno già rimborsato gran parte della loro ipoteca. Non è chiaro come si evolveranno i prezzi degli immobili residenziali. Da un lato si può affermare che, grazie alla riduzione delle imposte, l’acquisto sarà più accessibile per le giovani famiglie e le economie domestiche con un reddito medio. Ciò vale, però, solo se i tassi ipotecari si stabilizzano a un livello sostenibile. Al contrario, invece, proprio questo fattore potrebbe far salire ulteriormente i prezzi. Potrebbero emergere nuove opportunità, poiché la proprietà d’abitazione a uso proprio è sgravata dal profilo fiscale.

L’abolizione del valore locativo comporta la soppressione delle deduzioni fiscali per la manutenzione degli edifici, i risanamenti energetici o le ristrutturazioni e questo ha un impatto sul settore della costruzione. È tuttavia ipotizzabile che, grazie al minor carico fiscale, i proprietari dispongano ora di maggiori risorse finanziarie da destinare alle ristrutturazioni.

Un’altra modifica riguarda il margine di manovra fiscale dei Cantoni. Ora sono loro a decidere se e in che modo introdurre un’imposta reale cantonale sulle abitazioni secondarie. Proprio per i Cantoni turistici questa questione è fondamentale, giacché senza una tale imposta perderebbero ingenti entrate fiscali. Inoltre, alcuni Cantoni intendono aumentare il valore patrimoniale delle proprietà abitative a uso proprio per tenere conto in modo realistico dell’andamento dei prezzi degli ultimi anni.

L’attuazione non sarà immediata. La nuova normativa sul valore locativo non entrerà in vigore prima del 1. gennaio 2028. Fino ad allora sarà necessario adeguare la legge federale, attuare le leggi cantonali e apportare le modifiche tecniche. È probabile che nel 2026 e nel 2027 verranno in parte anticipati dei lavori di ristrutturazione e di risanamento. I mandati per le imprese di costruzioni dovrebbero quindi aumentare nei prossimi due anni. Tuttavia, non si prevede che vi sarà un brusco calo dei mandati con l’entrata in vigore del nuovo regime fiscale. I proprietari tendono a preoccuparsi dello stato dei loro immobili a lungo termine. I Cantoni possono continuare a consentire la deduzione fiscale per i risanamenti fino al 2050. Le persone che acquistano per la prima volta una proprietà abitativa possono dedurre fiscalmente gli interessi su debiti per 10 anni.

Autrice: Annina Hedinger