Effetti collaterali dannosi del freno all’aumento delle pigioni

L'esperienza di Berlino offre una risposta a tale domanda. Il limite massimo degli affitti è stato annunciato il 4 giugno 2019 ed è entrato in vigore il 23 febbraio 2020. Questa legge definiva il tetto massimo applicabile agli affitti e di conseguenza le pigioni eccedenti tale limite hanno dovuto essere abbassate. Inoltre, le pigioni sono state bloccate per cinque anni. Già poco dopo la comunicazione delle nuove regole gli annunci pubblicati degli sfitti hanno mostrato una riduzione della pigione, secondo le stime economiche questa riduzione si situava tra il 7 e l’11%. Berlino ha fatto passare la legge di propria iniziativa, malgrado solo il governo federale ne abbia la competenza. Pertanto, nel marzo 2021 tale legge è stata dichiarata nulla dai tribunali con la conseguenza che gli affitti sono tornati ad aumentare.

Il tetto massimo ha quindi temporaneamente favorito una certa riduzione degli affitti, ma gli effetti a lungo termine, se il tribunale non avesse annullato la legge, non sarebbero stati chiari. I redditi provenienti dall’affitto degli appartamenti si sono ridotti. Nello stesso periodo, tuttavia, i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati del 10% all'anno. Una ristrutturazione e l’utilizzo proprio di una abitazione sembrano quindi essere attrattivi, soprattutto perché un appartamento affittato perde valore più in fretta rispetto a un appartamento di proprietà.

Lo scopo di un freno all’aumento delle pigioni è quello di creare alloggi a prezzi accessibili. Gli affitti sono stati effettivamente abbassati temporaneamente. Tuttavia, la situazione a Berlino mostra che il numero di annunci pubblicati di appartamenti in affitto è sceso di un notevole 60% rispetto al periodo prima della comunicazione del tetto massimo agli affitti. Questo ha reso d’improvviso la ricerca di un appartamento molto più difficile e le persone che si trasferiscono a Berlino per la prima volta devono cercare più a lungo. I Berlinesi che hanno trovato un nuovo lavoro in città e avevano intenzione di trasferirsi per questo motivo potrebbero ora dover accettare percorsi casa-lavoro più lunghi.

Per i proprietari, l'affitto è la più importante fonte di reddito. Tuttavia, se l'affitto, e quindi il potenziale reddito, è limitato dallo Stato, gli investitori ci pensano due volte prima di costruire un immobile. Dal 2018, l'anno prima dell'annuncio del freno all’aumento delle pigioni, il numero di domande di costruzione a Berlino è sceso del 15% a circa 20.200 appartamenti, mentre è aumentato del 6% in tutta la Germania. Dopo l'annuncio del freno all’aumento delle pigioni, le domande di costruzione di appartamenti a Berlino sono fortemente diminuite, quindi anche l'offerta di appartamenti in affitto è a lungo termine compromessa.

Non solo le città tedesche possono fare riferimento a esperienze (negative) con il freno all’aumento delle pigioni. Infatti, Ginevra possiede un freno in tal senso dal 1996, ma lo sviluppo sembra essere rallentato, poiché la città ha investito molto meno nelle costruzioni per abitante rispetto al resto della Svizzera negli ultimi 15 anni circa. Gli investimenti a Ginevra sono sotto la media, malgrado il suo tasso di appartamenti sfitti sia estremamente basso a livello nazionale. La scarsa offerta si traduce in uno strano effetto: gli inquilini cercano di divenire i proprietari dell’abitazione, spesso con acconti non ufficiali a cinque cifre. Lo dimostra un caso giudiziario nella città del 2021: centinaia di persone hanno pagato un anticipo per degli appartamenti di proprietà, divenendo così vittime di truffatori. Per anni, gli investimenti nella costruzione sono stati bassi, il 2018 e il 2019 sono stati l'eccezione tanto attesa: i progetti di costruzione a Quai Vernets e Carouge hanno creato quasi 2000 nuovi appartamenti. Questo dovrebbe almeno ravvivare l'offerta a Ginevra, che da anni soffre. Ma l'effetto sembra essere limitato: nel 2021, le condizioni sono già tornate alla normalità.

Il freno all’aumento delle pigioni a Ginevra stabilisce il tetto massimo agli affitti per molti appartamenti. Inoltre, l'affitto è congelato e non può essere aumentato per 3, 5 o 10 anni - a seconda che si tratti di ristrutturazione, lavori di finitura o nuovi edifici sostitutivi.

I prezzi degli affitti di contratti esistenti sono estremamente ben protetti. Tali affitti sono rimasti più o meno costanti negli ultimi 25 anni. Ma appena un inquilino lascia l’appartamento, l'affitto sale alle stelle. Dopo un cambio di inquilini, gli affitti aumentano dell'11,9% (media degli ultimi 25 anni); nell'anno di punta, il 2012, addirittura del 20%. Questo è il motivo per cui i residenti rimangono nei propri appartamenti in modo permanente, anche se questi sono diventati troppo grandi per le proprie esigenze o se sono in cattive condizioni a causa della mancanza di investimenti. Per contro, i nuovi locatari, devono pagare affitti elevati per appartamenti piccoli.