Effetto lock-in persistente

A seconda della regione, trovare un’abitazione in Svizzera può essere difficile. Esistono quattro categorie di mercati immobiliari: distesi, statici, dinamici o tesi. Le categorie si differenziano a seconda del numero di appartamenti pubblicati e della durata dell’annuncio.

Un locatario di lunga data, ad esempio, paga 16 franchi al metro quadro al mese in un mercato abitativo disteso. In un mercato testo, lo stesso locatario di lunga data dovrebbe invece pagare circa 20 franchi al metro quadrato.

Non solo il cambio di categoria di mercato comporta un sovrapprezzo, anche il trasloco all’interno della stessa categoria comporta costi aggiuntivi. Se un locatario di lunga data in una situazione di mercato distesa si trasferisce in un appartamento simile, dovrà pagare 22 franchi al metro quadrato anziché 16.

Il trasloco da un alloggio abitato per molti anni in una situazione distesa (davanti a destra nell’immagine) a un nuovo appartamento in un mercato teso (dietro a sinistra) assomiglia a una ripida salita: da 16 a 28 franchi al metro quadrato, quindi il 70% in più. Non c’è da stupirsi se i locatari preferiscono rimanere nella loro casa di origine. Si parla di effetto lock-in o effetto blocco.

L’onere locativo esprime quale percentuale del loro reddito i locatari destinano all’affitto della casa. I locatari di lunga data destinano tra il 10% del reddito per un appartamento economico, il 20% per uno di medio prezzo e il 35% per un appartamento molto costoso. Sorprende che questa fascia valga sia per le categorie di mercato più distese che per quelle più tese. Ciò significa che se il canone di locazione di un appartamento esistente supera il 35% del budget, il locatario cercherà un nuovo alloggio.

Tuttavia, il trasloco in un nuovo appartamento della stessa qualità aumenta in media del 4% l’onere locativo. Il trasloco in un’abitazione nuova e allo stesso tempo più pregiata (ad es. dal quantile del 25% al quantile del 50%) aumenta l’onere locativo di un ulteriore 6% che corrisponde a diverse migliaia o addirittura a oltre 10 000 franchi all’anno di spese supplementari per la locazione dell’abitazione.

Anche il trasferimento in una categoria di mercato più distesa non comporta automaticamente una riduzione dell’onere locativo. Infatti, il supplemento di prezzo per il nuovo appartamento mantiene almeno costante l’onere locativo, ma presumibilmente aumenterà ancora leggermente.

Solo se si è disposti a trasferirsi in un appartamento di qualità inferiore, è possibile ridurre l’onere locativo. Questo comporta generalmente una perdita di comfort abitativo, come ad esempio uno standard di finiture inferiore o una minore superficie abitativa.

Un cambio di abitazione all’interno della stessa fascia di prezzo o in una fascia di prezzo più alta comporta un notevole onere aggiuntivo. Il passaggio a una situazione di mercato più distesa non impedisce l’aumento degli affitti e spesso le abitazioni di cattiva qualità non sono disponibili o accettabili. In tali circostanze i locatari si oppongono a traslocare e il mercato immobiliare diventa rigido.

I cambiamenti di alloggio mostrati nel grafico precedente verranno spiegati con un esempio.

Consideriamo un’economia domestica di una persona con reddito medio. Se questa persona abita da tempo in una situazione di mercato distesa, vive mediamente su una superficie di 80 metri quadrati, per la quale paga 17 franchi di canone di locazione al metro quadrato, ovvero il 18% del suo reddito. Se questa persona si trasferisse in un altro appartamento nella stessa situazione di mercato distesa, dovrebbe accontentarsi di soli 68 metri quadrati, ma pagherebbe contemporaneamente 6 franchi in più al metro quadrato, ovvero 5 punti percentuali in più del suo reddito.

In caso di trasferimento in una situazione di mercato più tesa, il rapporto qualità-prezzo sarebbe ancora peggiore, poiché potrebbe aspettarsi solo una superficie di 63 metri quadrati, e il canone di locazione sarebbe grossomodo il doppio rispetto all’appartamento precedente, ossia 32 franchi al metro quadrato.

Ma è più conveniente vivere nella città nucleo o nella sua periferia? La teoria non fornisce una risposta chiara.

Da un lato, gli appartamenti nelle città nucleo sono molto richiesti, ma sono più piccoli rispetto a quelli in periferia. Dall’altro lato, vivere in periferia offre standard di costruzione più moderni e una maggiore superficie abitativa, ma comporta anche tempi di viaggio più lunghi per raggiungere il posto di lavoro.

Tuttavia, i dati concreti dimostrano chiaramente che gli appartamenti nella città nucleo sono più costosi di quelli in periferia. Questo vale per quasi tutte le città e tutti i segmenti di prezzo della Svizzera. In media si prevede un supplemento di canone di locazione di 1.70 franchi al metro quadrato.

In alcuni casi, però, trasferirsi in un’altra città ancora relativamente vicina può comportare una notevole differenza nei canoni locativi, attenuando un po’ l’effetto lock-in.