I costruttori creano valore

Secondo l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), il valore complessivo degli edifici in Svizzera supera i 3,1 bilioni di franchi (3,7 bilioni secondo le stime degli assicuratori cantonali e della SBV). Si tratta di oltre 3000 miliardi di franchi, equivalenti a circa quattro anni di produzione economica svizzera. Le spese annuali di costruzione ammontano attualmente a 65 miliardi di franchi; sarebbero necessari circa 50 anni per ricostruire tale valore. I proprietari degli edifici sono privati, investitori, imprese e casse pensioni. Considerando solo gli immobili di proprietà delle economie domestiche private (abitazioni occupate, appartamenti in affitto, case di vacanza), il loro valore ammonta a 2,7 bilioni di franchi secondo la Banca nazionale svizzera. Per la maggior parte delle famiglie, un immobile rappresenta il bene patrimoniale più importante.

L’AVS è finanziata secondo il principio della ripartizione: i lavoratori attivi pagano continuamente le rendite dei pensionati. Inoltre, l’AVS dispone di un fondo le cui entrate vengono anch’esse utilizzate per finanziare le rendite. Lo si può considerare come un «fondo del popolo». 5 miliardi di franchi di questo fondo sono investiti in immobili, tre volte di più rispetto a dieci anni fa. La quota di immobili è passata dal 6% a oltre il 13%. Rispetto alle azioni e ad altre classi di investimento, i rendimenti immobiliari sono molto attraenti e stabili. Ciò sottolinea l’attrattiva dell’immobiliare come sicuro «patrimonio del popolo».

Oltre all’AVS, la previdenza professionale (chiamata anche 2° pilastro) rappresenta la principale fonte di reddito durante la pensione. 4,6 milioni di persone sono assicurate obbligatoriamente nella previdenza professionale (LPP). Dal 2004 al 2018, gli immobili erano ancora la classe di investimento più piccola delle casse pensioni. Dal 2019 la situazione è cambiata: oggi le casse pensioni hanno investito oltre 250 miliardi di franchi in immobili, ovvero un franco su cinque del patrimonio degli assicurati. Una parte maggiore del denaro è ancora investita in obbligazioni e azioni. Inoltre, le casse pensioni investono anche in fondi infrastrutturali che finanziano, ad esempio, linee tranviarie in Svizzera o autostrade e strade a pedaggio in Italia e in Francia.

Negli ultimi vent’anni circa, le casse pensioni hanno ottenuto un rendimento annuo del 5,3% quando possedevano direttamente immobili. Il rendimento si è sviluppato in modo molto stabile, con una volatilità (deviazione standard) estremamente bassa dello 0,7%. Gli investimenti immobiliari indiretti (ad esempio tramite fondi collettivi) hanno reso il 5,0% con una volatilità del 5,7%. Le azioni, sia svizzere che globali, hanno prodotto un rendimento annuo medio di quasi il 7%, ma con fluttuazioni tre volte superiori rispetto agli investimenti immobiliari indiretti. Per ogni «unità di rischio», gli immobili hanno fornito un rendimento significativamente migliore rispetto alle azioni. Lo stesso vale, a maggior ragione, rispetto alle obbligazioni nazionali e straniere. L’infrastruttura è stata riconosciuta come classe di investimento autonoma solo da pochi anni (dal 2020). In questo breve periodo, ha registrato un rendimento impressionante del 7,3%, superiore a quello delle azioni, con una volatilità ancora più bassa. Anche se serve più tempo per un confronto significativo, è chiaro che sia gli immobili sia le infrastrutture rappresentano un patrimonio prezioso per il popolo svizzero. I loro rendimenti sono relativamente elevati e stabili e costituiscono fonti di reddito importanti per la previdenza per la vecchiaia.