Il mercato abitativo europeo sotto pressione – la Svizzera a confronto

Dal 2015 i prezzi delle abitazioni di proprietà e gli affitti sono aumentati in quasi tutti i Paesi europei. L’aumento è stato particolarmente forte nell’Europa centrale e orientale e in alcuni mercati più piccoli, come l’Islanda. In molti casi i prezzi e gli affitti sono cresciuti più che in Svizzera. Poiché la Svizzera parte già da un livello di prezzi elevato, i costi dell’abitare restano un onere importante anche con tassi di crescita inferiori alla media. La tendenza europea è quindi chiara: l’abitazione è diventata quasi ovunque più scarsa e più costosa. Per questo motivo la Commissione europea ha annunciato nel marzo 2026 diverse misure per migliorare la situazione.

La domanda di abitazioni cresce in Europa per diverse ragioni. In molti Paesi la popolazione aumenta, la quota di famiglie composte da una sola persona cresce e sempre più persone vivono nelle città. Tutti e tre questi sviluppi fanno aumentare la domanda di abitazioni. La Svizzera è tra i Paesi europei più dinamici per quanto riguarda la crescita demografica e l’urbanizzazione. Di conseguenza, la domanda di abitazioni cresce qui in modo particolarmente forte. L’aumento delle famiglie monocomponente rafforza ulteriormente questo effetto. Ciò indica un aumento della domanda su più fronti: in Svizzera il bisogno di abitazioni cresce non solo perché la popolazione aumenta, ma anche perché gli stili di vita richiedono più spazio abitativo per persona. Nel confronto europeo, la Svizzera appare quindi più come un Paese caratterizzato da una forte domanda che come un caso particolare. La migrazione netta rappresenta in Svizzera un fattore importante, ma non è l’unico. È anche in molti altri Paesi un motore della domanda, soprattutto nelle aree urbane.

Un’altra causa della carenza di abitazioni è rappresentata dalle lunghe procedure di autorizzazione edilizia. Anche dove si intende costruire, iter amministrativi complessi possono rallentare la realizzazione di nuove abitazioni. Tra i Paesi europei esistono grandi differenze. Con 156 giorni, cioè circa cinque mesi, la Svizzera si colloca nella media europea. Alcuni Paesi nordici e baltici sono nettamente più rapidi, mentre altri richiedono molto più tempo per rilasciare le autorizzazioni. Le procedure svizzere non sono snelle come quelle dei Paesi più efficienti del Nord Europa. In un mercato con una domanda elevata, anche una durata media delle procedure può rallentare sensibilmente la costruzione di abitazioni.

Questa situazione è in linea con la direzione della recente politica europea. La Commissione europea intende semplificare e digitalizzare la legislazione affinché le domande di permesso di costruzione possano essere trattate entro sessanta giorni. Al centro vi sono anche una maggiore innovazione e maggiori economie di scala nel settore edilizio, un migliore accesso alle materie prime e ai materiali secondari e la disponibilità di servizi e manodopera qualificata.

In Europa si costruiscono effettivamente nuove abitazioni. In alcuni Paesi l’attività edilizia è elevata. Misurata in nuove abitazioni per mille abitanti, tra il 2023 e il 2027 Irlanda, Polonia e Svizzera figurano tra i Paesi con la maggiore attività edilizia.

Per la Svizzera questo è un segnale importante. Per quanto riguarda la costruzione lorda, cioè senza considerare le demolizioni, il Paese si colloca bene nel confronto europeo. Tuttavia deve affrontare un problema che molte città europee condividono: la densificazione procede troppo lentamente. Per creare spazio per nuove abitazioni è talvolta necessario demolire edifici più vecchi. In Svizzera vengono demolite in media circa diecimila abitazioni all’anno.

Altri Paesi, in particolare grandi Paesi come la Germania o la Spagna, costruiscono molto meno, sebbene anche lì la pressione sul mercato abitativo sia elevata. L’attività edilizia resta debole nonostante l’aumento della domanda. Tra le cause vi sono, tra l’altro, gli elevati costi di costruzione e la bassa produttività del settore edilizio.

Per questo motivo le misure previste dalla Commissione europea vanno in questa direzione: aumentare la produttività del settore delle costruzioni, facilitare l’uso di metodi di costruzione modulari e industrializzati e mobilitare nuovi investimenti. Tra le iniziative previste figurano un nuovo strumento di investimento paneuropeo per l’edilizia abitativa accessibile e sostenibile, un quadro di finanziamento della Banca europea per gli investimenti di quattrocento milioni di euro lungo la catena del valore dell’edilizia abitativa e nuovi standard per prodotti edilizi innovativi e per la costruzione modulare.

Quest’ultima analisi è particolarmente importante per comprendere la carenza di abitazioni. Il grafico confronta la costruzione di nuove abitazioni, sull’asse verticale, con la formazione di nuovi nuclei familiari, sull’asse orizzontale, entrambi rapportati a mille abitanti. In questo modo è possibile vedere se la costruzione tiene il passo con la domanda. I Paesi situati sotto la diagonale costruiscono troppo poco, perché si formano più nuclei familiari che abitazioni.

Spagna e Portogallo si distinguono particolarmente, perché la costruzione di abitazioni rimane per diversi anni inferiore al numero di nuovi nuclei familiari. Altri Paesi costruiscono molto, ma creano solo un margine limitato. Altri ancora, come la Danimarca o il Belgio, si collocano chiaramente dalla parte di un’offerta eccedente.

Per la Svizzera il quadro è più sfumato. Per quanto riguarda la costruzione lorda, la situazione è quasi in equilibrio: tra il 2023 e il 2027 il numero di nuove abitazioni resta solo leggermente inferiore a quello dei nuovi nuclei familiari. Tuttavia questo equilibrio è fragile, poiché in alcuni anni, in particolare nel 2024 e nel 2026, vengono costruite meno abitazioni rispetto ai nuovi nuclei familiari. Un elemento è particolarmente importante per la Svizzera: oltre ai dati lordi sono disponibili anche dati netti, cioè le abitazioni costruite meno quelle demolite, dati che non esistono in modo comparabile per gli altri Paesi europei. Questi valori netti sono nettamente più bassi. In media, quindi, l’offerta netta non riesce a tenere il passo con la crescita dei nuclei familiari.

Nel contesto dei progetti dell’Unione europea diventa chiaro su cosa bisogna agire: procedure di autorizzazione più rapide, costruzioni più produttive, più manodopera qualificata, migliore disponibilità di materiali e più capitale per abitazioni accessibili.