La demografia sarà decisiva: perché i prezzi immobiliari potrebbero subire pressioni in alcuni cantoni

In Svizzera la proprietà abitativa è molto richiesta. Negli ultimi cinque anni i prezzi delle case unifamiliari e degli appartamenti in proprietà sono aumentati in tutti i cantoni. Oltre ai bassi tassi d’interesse e agli affitti più elevati, vi è un altro fattore determinante: il numero degli occupati è cresciuto, facendo aumentare la domanda. Allo stesso tempo è aumentata l’aspettativa di vita, per cui i pensionati lasciano più raramente la propria abitazione, e l’offerta di immobili esistenti cresce quindi solo marginalmente. Inoltre, la ricerca scientifica mostra che, nel confronto internazionale, l’attività edilizia in Svizzera reagisce solo lentamente ai prezzi immobiliari elevati. In queste condizioni, i prezzi delle abitazioni di proprietà in Svizzera aumentano tra lo 0,5% e il 3,0% quando la popolazione attiva cresce dell’1%.

La crescita della popolazione attiva ha un’influenza decisiva sulla stabilità del mercato immobiliare svizzero. L’ultima diminuzione dei prezzi delle abitazioni di proprietà risale all’anno 2000. Da 25 anni i prezzi in Svizzera sono rimasti stabili oppure sono aumentati. Si tratta di un fenomeno relativamente raro a livello internazionale. Dal 1970 i prezzi sono diminuiti soltanto 15 volte. Solo il Belgio presenta una solidità simile; nella maggior parte dei Paesi industrializzati i prezzi immobiliari evolvono in modo più volatile. Questa evoluzione di lungo periodo rappresenta in Svizzera un fattore importante affinché proprietari immobiliari e casse pensioni possano accumulare patrimonio.

La popolazione attiva (potenziale) svizzera – definita come le persone tra i 15 e i 64 anni – è cresciuta senza eccezioni in tutti i cantoni negli ultimi 20 anni. Questa tendenza ha sostenuto i prezzi immobiliari, ma non continuerà indefinitamente. In futuro la popolazione invecchierà e crescerà più lentamente. In tutti i cantoni, ad eccezione di San Gallo, la popolazione attiva dovrebbe crescere più lentamente nei prossimi 20 anni rispetto al passato. In alcune regioni potrebbe addirittura diminuire.

L’invecchiamento e la diminuzione della popolazione frenano la domanda di abitazioni di proprietà. I prezzi immobiliari perdono così dinamismo; a lungo termine potrebbero persino diminuire in alcune regioni. Secondo Moneypark e Demografik, entro il 2045 undici cantoni rischiano un calo della domanda abitativa. Resta da vedere se questa stabilità dei prezzi, relativamente unica a livello internazionale, continuerà a persistere.

Alcuni fattori locali depongono tuttavia contro una diminuzione dei prezzi: in molte regioni turistiche e nei cantoni di montagna gli appartamenti sono rari a causa della legge sulle abitazioni secondarie. I cantoni con basse imposte sul reddito e sul patrimonio rimangono attrattivi. Anche la vicinanza geografica a forti ma costosi centri economici rende più popolari i cantoni più accessibili. Negli altri 15 cantoni, invece, i prezzi dovrebbero restare stabili oppure continuare a crescere.