La nuova costruzione sostitutiva aiuta le economie domestiche a basso reddito

I dati mostrano chiaramente che le città svizzere non figurano affatto tra le più dense del mondo. Mogadiscio, capitale della Somalia, presenta ad esempio una densità abitativa (popolazione / superficie edificata) circa dieci volte superiore a quella di Zurigo. Nel suo studio «World Urban Areas», Demographia confronta 945 aree urbane con almeno 500’000 abitanti.

Secondo lo studio, Zurigo è la città più densamente popolata della Svizzera con 3’779 abitanti per chilometro quadrato, seguita da vicino da Ginevra. Basilea occupa il terzo posto con un certo distacco. A Mogadiscio la densità raggiunge invece circa 37’000 abitanti per chilometro quadrato.

Su scala internazionale, le tre città svizzere possono essere considerate relativamente piccole. Tuttavia, anche tra le città europee di dimensioni comparabili esistono numerosi esempi di centri urbani più densi: Genova, Malaga, Bristol o Edimburgo sono città attrattive e dinamiche. Questo dimostra che le città svizzere dispongono ancora di un importante potenziale di densificazione. Ciò non significa che qualsiasi densificazione sia opportuna, ma che una densificazione di qualità è possibile senza compromettere la qualità della vita.

Questa constatazione è fondamentale per il settore delle costruzioni. La Svizzera dispone ancora di considerevoli riserve per la densificazione verso l’interno. Nelle aree urbane i terreni edificabili diventano sempre più scarsi, mentre la domanda di alloggi continua a crescere a causa dell’aumento della popolazione, dell’urbanizzazione e della riduzione della dimensione media delle economie domestiche. Gli edifici sostitutivi rappresentano una soluzione particolarmente efficiente. Invece di estendere le zone edificabili o consumare ulteriori superfici naturali, permettono di valorizzare meglio i terreni già utilizzati. Per le imprese di costruzione ciò rappresenta un’importante opportunità di mercato nel lungo periodo.

I dati delle città svizzere mostrano quanto gli edifici sostitutivi contribuiscano efficacemente alla creazione di nuovi alloggi. A Zurigo, per ogni appartamento demolito vengono realizzati in media 2,8 nuovi appartamenti. Allo stesso tempo, la superficie abitabile aumenta fino a 3,4 volte rispetto allo stock originario. L’effetto è ancora più marcato a Losanna e Ginevra, dove per ogni abitazione demolita vengono creati oltre sei nuovi alloggi.

Questi risultati dimostrano perché gli edifici sostitutivi rappresentino uno degli strumenti più efficaci contro la carenza di alloggi. A differenza di una semplice ristrutturazione, consentono di sfruttare molto meglio le particelle esistenti. Le moderne tecniche costruttive permettono indici di utilizzazione più elevati, planimetrie più funzionali e un uso ottimizzato delle superfici. Ne derivano non solo più alloggi, ma anche una maggiore varietà di tipologie abitative.

Nei centri urbani, dove le riserve di terreno edificabile sono limitate, la capacità abitativa aggiuntiva necessaria può spesso essere ottenuta soltanto attraverso il rinnovo del patrimonio edilizio esistente. Per sfruttare pienamente questo potenziale sono necessarie condizioni quadro stabili e favorevoli agli investimenti.

Le città beneficiano inoltre di un utilizzo più efficiente delle infrastrutture esistenti. I nuovi alloggi sorgono in luoghi già serviti da trasporti pubblici, scuole e servizi. Gli edifici sostitutivi combinano quindi efficienza economica, sviluppo territoriale sostenibile e benefici per la collettività. I dati dimostrano chiaramente che il loro contributo alla produzione di alloggi va ben oltre la semplice sostituzione degli edifici esistenti.

Un edificio sostitutivo crea nuovi alloggi. Questi vengono generalmente occupati da famiglie con redditi relativamente elevati. Tuttavia, ciò significa anche che la loro abitazione precedente si libera. Spesso si tratta di appartamenti in buono stato e situati in segmenti di mercato più accessibili. Questi alloggi vengono quindi occupati da altre famiglie e il processo continua a più riprese.

Ogni nuovo alloggio genera così una catena di traslochi. Circa il 75% di tutti i trasferimenti avviene nelle prime tre fasi della catena. Le famiglie che si trasferiscono direttamente in un nuovo edificio dispongono in media di redditi più elevati e pagano affitti superiori rispetto a quelle che subentrano successivamente. Parallelamente, sia i canoni di locazione sia i redditi diminuiscono progressivamente lungo la catena. Gli alloggi esistenti vengono occupati da altre famiglie, spesso con redditi inferiori. Ogni nuovo appartamento aumenta quindi la mobilità dell’intero mercato abitativo.

I dati mostrano che i nuovi progetti residenziali possono alleggerire indirettamente anche i segmenti più accessibili del mercato. Chi desidera migliorare il funzionamento del mercato dell’alloggio deve quindi considerare l’intera dinamica e non soltanto i primi occupanti delle nuove abitazioni.

I media trasmettono spesso l’impressione che le disdette collettive legate a ristrutturazioni integrali o a edifici sostitutivi siano molto frequenti. I dati mostrano invece che, in nessuna grande città svizzera, questi casi rappresentano nemmeno l’1% di tutti i traslochi residenziali.

Gli edifici sostitutivi sono spesso associati all’idea di alloggi particolarmente costosi. I dati raccontano però una realtà diversa. La realizzazione di un edificio sostitutivo comporta naturalmente costi aggiuntivi, poiché l’edificio esistente deve prima essere demolito. Inoltre, questi progetti vengono spesso sviluppati in quartieri densi e complessi dal punto di vista logistico.

È quindi sorprendente che gli affitti degli alloggi sostitutivi siano soltanto dal 4% al 10% più elevati rispetto a quelli degli edifici costruiti su terreni non edificati. Rispetto alle ristrutturazioni complete risultano addirittura nettamente più convenienti, con canoni inferiori dal 15% al 18%. Anche rispetto ai progetti di trasformazione – ad esempio la conversione di uffici in abitazioni – gli affitti degli edifici sostitutivi risultano più accessibili.

Questi risultati dimostrano che gli edifici sostitutivi non rappresentano affatto la forma più costosa di rinnovo del patrimonio abitativo. Al contrario, offrono importanti vantaggi in termini di qualità abitativa e di utilizzo del territorio.

È inoltre importante ricordare che l’alternativa spesso non è il mantenimento di alloggi a basso costo, bensì il progressivo deterioramento di un patrimonio edilizio sottoutilizzato e bisognoso di interventi. Gli edifici sostitutivi consentono di ospitare più persone sulla stessa superficie e di soddisfare al contempo gli standard abitativi moderni. In questo modo contribuiscono a ridurre in modo duraturo la pressione sul mercato dell’alloggio.