La regolamentazione del mercato abitativo manca solitamente il bersaglio

L’iniziativa sulle abitazioni secondarie è stata approvata dal popolo nel 2014 e nel 2016 è entrata in vigore la relativa legge. In un comune la percentuale di abitazioni secondarie non può superare il 20%. Ciò comporta spesso il divieto di costruire nuove abitazioni secondarie. Ma la domanda di abitazioni secondarie continua a essere elevata, cosicché la penuria artificiale dell’offerta sostiene fortemente i prezzi di acquisto. Tuttavia, i vecchi edifici non sono interessati dalla legge. Il risultato è che le vecchie abitazioni degli abitanti del posto vengono risanate e successivamente non vengono più affittate come abitazioni primarie, bensì vendute come abitazioni secondarie, perché ciò risulta più conveniente dal punto di vista finanziario. Si moltiplicano, ad esempio, gli aneddoti provenienti dalla Bassa Engadina e dall’Alta Engadina, secondo cui gli abitanti del posto non trovano più abitazioni in affitto a prezzi accessibili e gli alberghi hanno difficoltà ad alloggiare il loro personale.

Nel confronto a livello nazionale, a Zurigo vengono addebitati canoni di locazione molto elevati per gli appartamenti. Nella città di Zurigo vivono circa 435’000 persone. Secondo l’amministrazione comunale, nei prossimi 20 anni dovrebbero aggiungersi altre 80’0000 persone, pari al 20%. C’è quindi bisogno di più appartamenti. I progetti per nuove costruzioni (sostitutive) di investitori o cooperative edilizie, come nel Brunaupark, in Winterthurerstrasse o in Bederstrasse, sono stati tuttavia ostacolati dai tribunali e i progetti sono attualmente sospesi o sono già stati abbandonati. Le edificazioni sono state fermate perché non soddisfano le prescrizioni di legge in materia di protezione dal rumore per i nuovi progetti di costruzione. La cosa buffa è che nei vecchi edifici i livelli di rumore sono molto più elevati di quelli che sarebbero nei nuovi edifici. Ci si chiede se la regolamentazione in materia di inquinamento acustico sia realisticamente attuabile e se non persegua obiettivi troppo ambiziosi. In ogni caso, gli effetti collaterali sul mercato immobiliare sono gravi. Investitori e committenti si dedicano ad altri progetti in zone dove le norme sono meno severe. Quindi non si costruisce dove la necessità è maggiore, ma dove le norme sono meno incisive.

L’iniziativa sulle abitazioni secondarie e la protezione contro il rumore servono principalmente a proteggere il paesaggio e la salute della popolazione. I loro effetti indiretti sul mercato degli alloggi non vanno tuttavia sottovalutati. Un intervento molto più diretto è rappresentato dai freni ai prezzi degli affitti. A fine novembre 2021, la popolazione di Basilea ha approvato un’iniziativa in tal senso. Ciò che a prima vista suona bene, a un esame più attento è meno allettante. Berlino e Ginevra sono esempi dissuasivi di come una regolamentazione sbagliata possa avere l’effetto opposto a quello che si voleva ottenere in origine.

Il freno ha ridotto i prezzi degli affitti a Berlino solo in misura minima e temporanea. Per contro, il numero di appartamenti in affitto pubblicizzati è diminuito del 60%. Quindi è diventato molto più difficile trovare un appartamento. Il freno ai prezzi degli affitti era inoltre incostituzionale e dopo circa un anno è stato nuovamente revocato da un tribunale. Tuttavia, il danno è fatto ed è più duraturo, perché la fiducia degli investitori è compromessa. A Berlino il numero delle abitazioni autorizzate alla costruzione è diminuito del 15%, mentre in Germania è aumentato del 6%.

Non solo le città tedesche possono vantare esperienze (infelici) in fatto di freno ai prezzi degli affitti. Ginevra conosce il freno ai prezzi degli affitti dal 1996. Da allora, però, nella città di Calvino sono stati effettuati molti meno investimenti nell’edilizia pro capite rispetto al resto della Svizzera. Questa circostanza è particolarmente amara, perché anche a Ginevra il numero di appartamenti sfitti è nettamente inferiore rispetto al confronto a livello nazionale. A Ginevra le locazioni esistenti sono estremamente ben protette. I relativi affitti sono rimasti pressoché costanti negli ultimi 25 anni. Ma non appena un inquilino si trasferisce, l’affitto dell’appartamento sale rapidamente. Dopo un cambio di inquilino, i canoni di locazione sono aumentati dell’11.9% (media degli ultimi 25 anni) e addirittura del 20% nell’anno di punta del 2012. Per questo motivo, gli abitanti del posto rimangono a lungo nelle loro abitazioni, anche se sono diventate troppo grandi per soddisfare le proprie esigenze. Un altro aspetto negativo: per via del freno al canone di locazione, i locatori si astengono dai necessari interventi di risanamento e riparano solo l’essenziale. A causa della mancanza di investimenti, molte abitazioni si trovano in cattive condizioni materiali. Per contro, i nuovi arrivati devono accettare piccoli appartamenti ad affitti elevati.

Tutto sommato resta una constatazione: una regolamentazione efficace, cioè valida e senza effetti collaterali indesiderati, è praticamente impossibile. La costruzione di abitazioni e la sostituzione dei vecchi edifici sono il modo migliore per soddisfare la domanda di alloggi sufficienti e a prezzi accessibili.

Questo articolo è apparso per la prima volta su Immobilia del marzo 2022.