La revisione del CO in materia di difetti di costruzione entrerà in vigore il 1° gennaio 2026

All’inizio del prossimo anno cambieranno lievemente le norme che regolano i difetti di costruzione. Le modifiche riguardano soprattutto le susseguenti riparazioni gratuite e l’ipoteca degli artigiani e imprenditori, con effetti sulla SIA 118.

Lo scorso anno ha avuto luogo una revisione delle norme del Codice delle obbligazioni concernenti i difetti di costruzione. Il Parlamento federale puntava originariamente a prolungare il termine di prescrizione da cinque a dieci anni. Un simile raddoppio generalizzato del termine di prescrizione, però, non tiene conto che i progetti di costruzione non sono «fatti in serie» e non si può garantire una durabilità indiscriminata di dieci anni a tutti i progetti di costruzione e ristrutturazione. I casi particolari (come i tetti piani, ad es.) possono inoltre essere considerati già oggi in combinazione con contratti di manutenzione, per esempio.

Il Parlamento intendeva anche abolire il termine di avviso, consentendo la notifica dei difetti nascosti per tutti i dieci anni di durata del termine di prescrizione. Se il problema si aggrava a causa di un avviso tardivo dei difetti, il danno causato da questo ritardo è responsabilità del committente. Questa demarcazione tra il danno causato dal difetto e quello causato dal ritardo si complica se l’intervallo di tempo aumenta. Già senza l’abolizione del termine di avviso, nella pratica le decisioni sul tema sono quasi sempre frutto di compromessi. I rischi sarebbero diventati sproporzionati per gli impresari. La SSIC, insieme alle sue associazioni partner, è riuscita a scongiurare entrambe le ipotesi.

Il termine di prescrizione resta dunque invariato a cinque anni. Il termine di avviso per i difetti nascosti viene esteso da «subito dopo la scoperta» a 60 giorni. Il danno causato dal ritardo per l’avviso tardivo dei difetti resta quindi responsabilità del committente. Il nuovo termine di avviso di 60 giorni evita un eccesso di procedimenti probatori ed eventuali interessi in gioco nei ritardi. L’ostacolo formale dell’avviso dei difetti viene reso più accessibile soprattutto per i committenti non addetti ai lavori.

Riparazione gratuita

Le modifiche di legge entreranno in vigore il 1° gennaio 2026. Queste comportano, per esempio, il fatto che un accordo stipulato a priori per limitare o escludere il diritto a una riparazione gratuita perda ogni validità se il difetto riguarda una costruzione. Al momento è possibile limitare il diritto alla riparazione per contratto sia all’acquisto del fondo, sia nella catena dei subappaltatori. Acquirente e committente sono tutelati dal mantenimento del diritto di riparazione gratuita in caso di cessione dei diritti.

Ipoteca degli artigiani e imprenditori

Il diritto alla riparazione non è garantito per legge all’acquirente di un fondo ma può essere concordato per contratto. La tematica non riguarda le esclusioni di responsabilità e le riserve di garanzia per le qualità non promesse. Il committente può evitare l’iscrizione fornendo una «garanzia sufficiente», che si concretizza su una durata di dieci anni.

Effetti sulla SIA 118

Il nuovo termine di avviso di 60 giorni previsto per legge continua a essere coperto dal termine di due anni di cui all’art. 172 cpv. 1 della SIA 118. La SIA 118 è più ampia della legge anche dopo la revisione. I difetti nascosti, contrariamente alla formulazione dell’art. 179 cpv. 2 della SIA 118, non devono essere notificati «subito», bensì entro il termine di avviso di legge di 60 giorni. Questo sostituisce la giurisprudenza esistente del Tribunale federale ed estende l’attuale termine di sette giorni a 60.