Le prescrizioni mettono sotto pressione i committenti privati

Nelle decadi precedenti, il PIL svizzero e le spese edilizie crescevano in modo simile. Ma dal 2015 le spese stagnano, mentre il PIL è aumentato del 23,5% – nominalmente, naturalmente.

Le spese edilizie nominali annuali raggiungono da circa un decennio il limite dei 70 miliardi di franchi. Considerando però l’aumento dei costi di costruzione (misurato dall’indice dei prezzi delle costruzioni dell’Ufficio federale di statistica), le spese reali ammontano oggi a soli 46 miliardi, nettamente meno rispetto a dieci anni fa. I costi di costruzione sono aumentati del 46% dal 1998, molto più della maggior parte degli altri prezzi in Svizzera. I prezzi al consumo, alla produzione e all’importazione sono infatti aumentati complessivamente solo del 16%. Questo rincaro edilizio è probabilmente una delle ragioni della diminuzione delle spese.

Negli ultimi decenni, le spese dei committenti privati sono spesso cresciute più rapidamente di quelle del settore pubblico — tranne nel periodo tra il 1990 e il 1994 caratterizzato dai prezzi immobiliari elevati. Ma dal 2015 il settore pubblico cresce di circa l’1% all’anno (nominalmente), mentre le spese private stagnano.

Nel 1999 i privati sostenevano il 41% di tutte le spese edilizie private; oggi rappresentano solo il 29%. Le imprese di costruzione e immobiliari hanno invece aumentato la loro quota al 33%, mentre gli altri investitori sono saliti al 29%. Questi sviluppi riflettono diversi fattori. In primo luogo, le opposizioni sono aumentate notevolmente e i privati non hanno spesso le risorse per affrontare anni di procedure giudiziarie. In secondo luogo, le normative edilizie sono diventate molto più complesse. Secondo la Berner Zeitung, nel 2015 esistevano circa 140.000 regolamenti edilizi in tutta la Svizzera. Da allora il numero sarà probabilmente aumentato di diverse migliaia di norme nuove e più complesse. La legge sulla pianificazione del territorio, la protezione dell’ambiente, l’ISOS, le prescrizioni cantonali e comunali e le norme tecniche si sono tutte evolute ulteriormente. Il risultato è un insieme di requisiti contraddittori e procedure complesse. È diventato molto più complicato compilare una domanda di costruzione e l’ottenimento dell’autorizzazione richiede oggi il doppio del tempo rispetto al passato.

In terzo luogo, i terreni edificabili erano un tempo più ampiamente disponibili, per cui i privati potevano costruire più facilmente sulla propria parcella. Con la legge sulla pianificazione del territorio e la diminuzione delle superfici edificabili, spesso solo le costruzioni plurifamiliari risultano ancora redditizie. In quarto luogo, i costi dei terreni, dei materiali e di altri elementi sono aumentati nettamente. Tutti e quattro i fattori favoriscono gli sviluppatori professionisti e gli investitori, che spesso sono gli unici a disporre dei mezzi finanziari e delle competenze tecniche e giuridiche per realizzare progetti oggi.

Due tipologie di opere dominano le spese private: il 70% riguarda l’edilizia residenziale e il 20% l’edilizia commerciale (uffici, superfici di vendita, industria, ecc.). Era già così nel 2002, prima del grande boom edilizio nel settore abitativo. L’edilizia residenziale è stata il principale motore fino al 2015, ma da allora il motore ha iniziato a perdere colpi. Le conseguenze: pochi alloggi sfitti e affitti in aumento. È necessario limitare le opposizioni e ridurre le normative edilizie affinché sia nuovamente disponibile un numero sufficiente di alloggi a prezzi accessibili.