Mercato degli alloggi: dall’eccedenza alla penuria in due anni

Nel 2020 erano vuoti quasi 79’000 appartamenti, un picco degli ultimi decenni. Si è parlato di un’eccedenza di alloggi e gli affitti per i nuovi edifici sono diminuiti. In alcuni luoghi i proprietari hanno dovuto offrire buoni o riduzioni dell’affitto per attirare potenziali inquilini. Per il momento quei tempi sono finiti. Nel 2022, solo circa 61’500 appartamenti erano ancora sfitti. Un calo di 17’500 unità in soli due anni, che la Svizzera non vedeva da almeno 40 anni. Il tasso dello sfitto è passato dall’1,7% all’1,3% e probabilmente continuerà a scendere fino all’1,2% nel 2023. Alcuni quotidiani stanno già propagandando la carenza di alloggi. Sottolineano l’aumento degli affitti, la riduzione dei tempi di pubblicazione degli annunci di appartamenti su Internet e l’aumento delle code per le visite.

Ogni nuovo nucleo familiare ha bisogno di un’abitazione. L’attività edilizia segue dei cicli e in pochissimi anni la domanda e l’offerta si sono esattamente equilibrate. Se sono state costruite più abitazioni rispetto alla formazione di nuovi nuclei familiari, questo surplus ha portato a un aumento del tasso di alloggi sfitti.

Tra il 2010 e il 2018 sono stati costruiti in media 49’000 appartamenti all’anno. Questo dato si contrappone a circa 45’000 nuovi nuclei familiari all’anno. Il tasso di sfitto è aumentato di conseguenza. In seguito, però, si è verificata un’inversione di tendenza, con meno alloggi rispetto al passato e, allo stesso tempo, con la creazione di nuovi nuclei familiari. Ciò ha comportato una riduzione dei tassi di sfitto; anche nel 2023, è probabile che ci sia una richiesta di appartamenti superiore alla nuova costruzione.

Tre fattori determinano la creazione di nuovi nuclei familiari. In primo luogo, l’immigrazione netta: le persone che arrivano in Svizzera sono più numerose di quelle che emigrano. Questo ha portato alla creazione di mezzo milione di nuovi nuclei familiari negli ultimi 20 anni, pari a circa 2/3 di tutti i nuclei familiari aggiuntivi. In secondo luogo, il surplus di nascite, che ha contribuito a circa 7’000 nuclei familiari all’anno, ovvero il 18%. Il fattore più piccolo finora è stato il ridimensionamento dei nuclei familiari, che fino al 2018 ha causato solo 6’000 nuovi nuclei familiari all’anno, ovvero il 15%. Dal 2019, tuttavia, sono diventati molto più importanti e il loro contributo è aumentato a ben 20’000 nuovi nuclei familiari all’anno. Questo fattore è stato alla base del forte aumento di nuovi nuclei familiari e dell’inversione di tendenza del mercato immobiliare verso una incombente carenza di alloggi.

Il ridimensionamento dei nuclei familiari significa che oggi le persone lasciano la casa dei genitori in età più giovane. Nella fase successiva della vita, però, traslocano con il proprio partner solo in età più avanzata rispetto a qualche anno fa. I giovani vivono più a lungo da soli. L’aspettativa di vita è in aumento per tutti in Svizzera, il che significa che le persone muoiono più tardi e di conseguenza si dissolvono meno nuclei familiari. Un altro fattore che contribuisce è che gli anziani occupano più spazio pro capite rispetto al passato. Mentre le persone di età inferiore ai 25 anni occupano in media 46 metri quadrati e quelle di età compresa tra i 25 e i 65 anni 59 metri quadrati, la domanda di spazio per gli ultrasessantacinquenni è passata da 68 a 71 metri quadrati negli ultimi sette anni (+4,4%).

Nel 2023 la carenza di alloggi dovrebbe aggravarsi. L’unica soluzione è la costruzione di nuovi alloggi. Per l’anno in corso, tuttavia, non si prevede alcun aumento dell’attività di costruzione in questo segmento, dato che le domande di costruzione avrebbero dovuto aumentare già negli ultimi uno o tre anni.

In media passano poco più di cinque mesi tra la presentazione e l’approvazione di una domanda di costruzione e altri due anni tra l’approvazione e il completamento dell’edificio, per un totale di circa 2,5 anni. Tuttavia, il numero di abitazioni autorizzate è in costante diminuzione dal 2013, raggiungendo di recente il minimo di quasi 40’000 alloggi. Dal 2013 le commesse per l’edilizia abitativa oscillano tra 7 e 8 miliardi di franchi all’anno. L’aumento nominale più recente registrato negli ultimi uno o due anni è dovuto al notevole aumento dei costi dei materiali da costruzione. Oggi, secondo l’indice dei prezzi, costruire un nuovo appartamento in una casa plurifamiliare costa il 13% in più rispetto a due anni fa. Costi più elevati significano minori rendimenti per gli investitori.

I bassi tassi di interesse hanno alimentato la costruzione di case plurifamiliari in Svizzera dall’inizio dello scorso decennio. Ogni anno in più, tuttavia, l’effetto di interesse è diminuito perché il rendimento degli immobili è costantemente diminuito. Nel 2022 è arrivata la svolta sui tassi di interesse e per la prima volta in 20 anni il rendimento delle case plurifamiliari è finalmente tornato a salire. Con l’aumento dei tassi d’interesse, tuttavia, gli investitori hanno nuovamente la possibilità di scegliere la classe d’investimento in cui impiegare il proprio denaro. I tassi d’interesse sui titoli di Stato svizzeri sono aumentati notevolmente e dovrebbero raggiungere l’1,5% nel 2023. Affinché gli investitori continuino ad essere interessati agli immobili, il loro rendimento deve aumentare, il che significa che gli affitti aumenteranno.

In effetti, secondo vari indici, gli affitti sono tornati a crescere da alcuni trimestri e gli investitori si aspettano che continuino a salire nei prossimi 12 mesi, secondo un sondaggio dell’associazione dei proprietari fondiari. Tutto questo significa che il mercato immobiliare rimarrà teso nel 2023. Solo un aumento significativo dell’attività edilizia dovrebbe portare sollievo, ma non ci sono segnali che ciò possa accadere prima del 2024 o addirittura del 2025.