«Nessun segnale di una bolla»

Fabian Waltert, economista immobiliare di Credit Suisse, parla nell’intervista dell’aumento dei prezzi degli immobili in Svizzera, inquadra gli effetti del coronavirus e fa una valutazione sugli ulteriori sviluppi.

 

I prezzi degli immobili sono costantemente aumentati negli ultimi anni. Attualmente si trovano case unifamiliari a Zurigo per 3 milioni di franchi oppure case unifamiliari a schiera nella provincia argoviese per 1.2 milioni di franchi. Nel caso di entrambi gli esempi non si tratta di nuove costruzioni. Come valuta questi prezzi?

I prezzi non variano solo da regione a regione, ma dipendono in misura notevole anche dalle caratteristiche specifiche degli immobili e dalla microposizione. Per valutare i prezzi occorre tener conto di tutti questi fattori. Anche se i prezzi sopra indicati appaiono elevati, potrebbero essere perfettamente conformi al mercato. La proprietà di abitazioni continua a essere molto popolare in Svizzera. I tassi di interesse molto bassi hanno spinto a livelli record non solo i prezzi degli immobili da reddito, ma anche quelli delle abitazioni di proprietà. L’attuale pandemia ha ulteriormente sostenuto la domanda. Proprio durante il lockdown molti hanno sentito il desiderio di un’abitazione di proprietà e di un proprio giardino. Allo stesso tempo è aumentata la disponibilità a mettere in conto distanze più lunghe dal luogo di lavoro, approfittando in questo modo di prezzi «più accessibili» per l’abitazione di proprietà. In molti luoghi il mercato si è tuttavia prosciugato, poiché a causa del terreno limitato vengono costruite sempre meno case unifamiliari. Questo ha comportato negli ultimi trimestri un forte aumento dei prezzi, anche in alcune regioni non particolarmente centrali. E in città come Zurigo, dove la crescita è ormai possibile quasi solo mediante una densificazione, le case unifamiliari sono diventate nel frattempo un bene di lusso – con prezzi corrispondenti.

C’è da temere una bolla immobiliare?

Complessivamente non vediamo segnali di una bolla. L’aumento dei prezzi degli appartamenti di proprietà e delle case unifamiliari è il risultato di una forte domanda non solo di spazi abitativi, ma appunto anche di opportunità di investimento a fronte di un contemporaneo calo dell’offerta che si registra da anni, e non il risultato di un comportamento speculativo o della concessione sconsiderata di crediti.

I prezzi degli immobili caleranno di nuovo? Dove?

Anche se non scorgiamo una bolla, l’aumento dei prezzi delle abitazioni di proprietà prosegue (Wüest Partner: +6.6 % rispetto all’anno precedente). Con il tempo ci aspettiamo quindi una situazione più tranquilla. Al momento non si prevedono riduzioni generalizzate dei prezzi. Per questo sarebbero necessari una forte espansione della costruzione di proprietà abitative, una recessione duratura o forti aumenti dei tassi d’interesse. Oggi non riteniamo tuttavia che uno di questi tre scenari si possa verificare presto. I cali dei prezzi dovrebbero quindi rimanere per il momento un’eccezione. Possono presentarsi magari temporaneamente in regioni con un maggiore ampliamento del parco abitativo o in regioni periferiche.

Ci sono sempre più privati che acquistano immobili come appartamenti non per uso proprio, ma per affittarli. Come giudica questa evoluzione?

Si tratta soprattutto di una conseguenza dei tassi d’interesse negativi. I bassi costi di finanziamento e la mancanza di interessanti alternative d’investimento fanno sì che non solo gli investitori istituzionali ma anche privati siano attratti dal «mattone» come valore reale con rendimenti stabili. Non di rado si sottovalutano tuttavia i costi, come ad esempio le spese amministrative e di manutenzione dell’abitazione, o i rischi come quello delle superfici sfitte. Chi impiega gran parte del proprio patrimonio per l’acquisto dell’immobile – e allo stesso tempo abita magari anche in una proprietà abitativa ad uso proprio – ha un portafoglio patrimoniale spesso non ben diversificato, ciò che potrebbe ritorcersi contro in caso di rialzo dei tassi. Il rischio può essere ridotto se vi è l’opzione di un futuro uso proprio. Inoltre, constatiamo che molti di questi appartamenti di proprietà in affitto si trovano in comuni vicini ai centri, dove ii rischi di superfici sfitte è minore e la liquidità di mercato (nel caso di una vendita successiva) è maggiore rispetto alle regioni rurali.

Come influisce il coronavirus sui prezzi degli immobili?

Il coronavirus ha portato a una temporanea accelerazione della crescita della proprietà d’abitazioni. Alcuni altri segmenti immobiliari, che a causa della pandemia restano sotto pressione anche a lungo termine, devono però prepararsi a una crescita dei prezzi inferiore o addirittura a una flessione. Vanno menzionati a questo proposito gli uffici in posizioni decentrate, le superfici di vendita o gli hotel urbani per clienti aziendali. Proprio nel caso di questi ultimi vengono prese in considerazione sempre più spesso anche ridestinazioni d’uso.

Quali sono le conseguenze dell’home office?

Come illustrato sopra, l’aumento del lavoro da casa fa aumentare in alcune economie domestiche la propensione ad abitare a distanze maggiori dal posto di lavoro. Questo fa aumentare in particolare la domanda di proprietà d’abitazioni al di fuori delle posizioni centrali. Allo stesso tempo le aziende sono più restie a prendere in affitto nuovi spazi per uffici. In seguito agli spostamenti nell’home office, il fabbisogno di superfici ad uso ufficio delle aziende potrebbe ridursi di circa il 15 % nell’arco di 10 anni. Nei fatti difficilmente si verificherà tuttavia un tale calo della domanda, poiché altri effetti come l’aumento dell’occupazione e del fabbisogno di superfici ad uso ufficio da parte delle imprese produttrici contrastano la riduzione della domanda. Ciononostante, una tale domanda stagnante porta a un aumento delle superfici sfitte e a una pressione costante sugli affitti degli uffici.