Nuovi alloggi grazie alla densificazione invece che allo spostamento degli inquilini

All’inizio del millennio venivano demoliti relativamente pochi alloggi. Da allora sono cambiati la legge sulla pianificazione del territorio, le esigenze di densificazione interna e anche la popolazione: questa è cresciuta, ha sviluppato nuove esigenze abitative, sono aumentate le economie domestiche composte da una sola persona e la protezione dell’ambiente ha assunto maggiore importanza.

Di conseguenza, negli ultimi 25 anni il numero di alloggi demoliti è aumentato notevolmente, passando da circa 2’000 a 8’000–10’000 oggi. I vecchi alloggi cedono il posto a nuovi. Grazie a un migliore utilizzo dello spazio e a edifici più alti, si creano nettamente più abitazioni. In media vengono costruiti 45’000 nuovi alloggi all’anno, ma circa 10’000 scompaiono. Ciò significa un aumento netto di circa 35’000 alloggi all’anno. Questo livello dovrebbe essere mantenuto anche nel 2026 e nel 2027.

Il picco è stato raggiunto nel 2021, quando sono stati demoliti 10’700 alloggi. Da allora il loro numero è però diminuito sorprendentemente di circa il 20%. Le ragioni non sono chiare. Opposizioni dei residenti o ricorsi giudiziari da parte degli inquilini potrebbero aver ritardato o bloccato alcuni progetti edilizi. È anche possibile che le notifiche legalmente prescritte dei comuni alla fonte dei dati utilizzata per questa analisi — il Registro federale degli edifici e delle abitazioni — avvengano con notevole ritardo.

Poiché la legge sulla pianificazione del territorio limita l’espansione urbana e i terreni edificabili sono scarsi, è improbabile che si tratti di un cambiamento di tendenza definitivo. Piuttosto, si può prevedere un certo aumento delle demolizioni in futuro. Inoltre si osserva che il numero di alloggi demoliti è fortemente correlato al numero complessivo di edifici demoliti: entrambi evolvono in modo simile.

Tuttavia, questa evoluzione parallela sopravvaluta il legame tra i due fenomeni. Infatti vengono demoliti soprattutto edifici senza abitazioni, per esempio fabbriche, uffici o altri edifici commerciali: il loro numero è passato da circa 500 a 5’000 demolizioni negli ultimi 25 anni.

In passato venivano demoliti circa 1’000 edifici con uso abitativo parziale o esclusivo; oggi sono circa 2’500. Il rapporto tra alloggi demoliti e edifici residenziali demoliti era in passato di 2,25 e oggi è solo leggermente più alto, pari a 3,5.

La conclusione è la seguente: oggi si demoliscono effettivamente più vecchi edifici residenziali per costruirne di nuovi. Tuttavia i nuovi edifici abitativi sostituiscono nella maggior parte dei casi altri tipi di edifici non più necessari. Lo spostamento degli inquilini è quindi raro; si tratta piuttosto di una riconversione degli edifici.

Il 65% degli edifici demoliti con uso abitativo disponeva di un solo alloggio: si tratta quindi per lo più di case unifamiliari. Un ulteriore 20% è costituito da piccole case con due appartamenti. Questi edifici vengono generalmente sostituiti da costruzioni più grandi con abitazioni per più famiglie.

Costruendo un edificio plurifamiliare oppure vendendo l’immobile a un promotore immobiliare, i proprietari di case unifamiliari o piccole case possono ottenere un prezzo di vendita considerevole. In questo modo si favorisce la densificazione. Solo raramente, cioè nel 3% dei casi, vengono demoliti edifici con almeno dieci appartamenti.

I cantoni di AI, JU, SH, GL, NE e UR puntano maggiormente sulla conservazione del patrimonio edilizio esistente: negli ultimi 25 anni ciascuno di essi ha demolito meno di 1’000 alloggi.

Al contrario, nei cantoni di Zurigo (28% di tutte le demolizioni), Berna (8%), Argovia (8%) e San Gallo (7%) si registra un maggiore bisogno di trasformazione. Qui il vecchio ha lasciato spazio al nuovo. Questi quattro cantoni concentrano da soli la metà di tutte le demolizioni di abitazioni del Paese.

Le demolizioni permettono di creare nuovi alloggi. Il canton Zurigo ha creato quasi 80’000 alloggi netti tra il 2013 e il 2023: 100’000 nuovi alloggi sono stati costruiti a fronte di 20’000 demolizioni. Ciò corrisponde a un rapporto di 5 a 1. Questo rapporto tra nuovo e vecchio varia tuttavia notevolmente tra i cantoni. Il primato spetta a Friburgo, con 24 nuovi alloggi per ogni alloggio demolito.

I piccoli cantoni della Svizzera orientale e centrale devono più spesso creare spazio tramite demolizioni prima di poter costruire nuovi alloggi. Ma anche cantoni densamente edificati come Ginevra riescono a sviluppare migliaia di alloggi senza demolire edifici residenziali. È possibile che disponessero di maggiori riserve di terreni edificabili, abbiano sostituito più sistematicamente edifici commerciali con abitazioni o abbiano promosso la densificazione in modo più efficiente.

In tutta la Svizzera, in questi undici anni sono stati costruiti 540’000 nuovi alloggi e ne sono stati demoliti 70’000. Se tutti i cantoni avessero raggiunto lo stesso rapporto di Friburgo, sarebbero stati creati 1,7 milioni di alloggi. Questo obiettivo è certamente irrealistico, ma i cantoni più efficienti possono comunque servire da ispirazione per gli altri.