Perché la Svizzera ha bisogno delle demolizioni di abitazioni

Il grafico mostra le demolizioni di abitazioni registrate in tutti i comuni svizzeri tra il 2021 e il 2024. L’aspetto più evidente è la loro rarità. Quasi un comune su cinque non ha demolito nemmeno un’abitazione durante questo periodo. Anche nei comuni in cui si sono verificate demolizioni, queste rappresentano generalmente una quota molto ridotta del patrimonio abitativo esistente. I tassi di demolizione più elevati si concentrano in poche regioni in forte crescita e nei centri economici più dinamici.

Per il settore delle costruzioni, questo è un dato importante. Nel dibattito pubblico si ha spesso l’impressione che i vecchi edifici residenziali vengano eliminati in massa. I dati mostrano invece il contrario: la demolizione di abitazioni esistenti rimane un fenomeno relativamente raro. La grande maggioranza degli edifici continua a essere utilizzata per molti decenni. Quando si procede a una demolizione, essa avviene generalmente nell’ambito di un intervento mirato di rinnovo del patrimonio edilizio.

Nelle aree in crescita, una moderata demolizione è persino necessaria. Molti edifici non soddisfano più gli standard attuali in termini di superficie abitativa, efficienza energetica, accessibilità o qualità distributiva degli alloggi. Senza la possibilità di sostituire alcuni edifici ormai obsoleti, sarebbe difficile adeguare l’offerta abitativa alle esigenze di una popolazione in crescita e in evoluzione. Il grafico dimostra quindi che la demolizione non è un fenomeno diffuso, bensì uno strumento mirato di rinnovo urbano e di sviluppo verso l’interno.

Il secondo grafico mostra il rapporto tra le nuove abitazioni create e quelle demolite nei comuni svizzeri. Il risultato è inequivocabile: anche laddove si demoliscono abitazioni, il numero di nuove abitazioni realizzate supera generalmente di gran lunga quello delle abitazioni eliminate. Nella maggior parte dei comuni vengono costruite diverse nuove abitazioni per ogni abitazione demolita.

Questo dato smentisce il timore, spesso espresso, che le demolizioni non aumentino l’offerta abitativa o addirittura la riducano. In realtà accade l’opposto. Tra il 2020 e il 2024 il patrimonio abitativo è cresciuto nel 99 per cento dei comuni svizzeri. Anche tra i comuni con i tassi di demolizione più elevati, il numero di abitazioni è quasi ovunque aumentato.

Per le imprese di costruzione, ciò evidenzia l’importanza degli edifici sostitutivi. La demolizione di un edificio esistente non segna generalmente la fine di uno spazio abitativo, ma l’inizio di un utilizzo più intenso del terreno. Al posto di edifici datati con poche abitazioni sorgono complessi moderni con un numero significativamente maggiore di unità abitative. In questo modo è possibile creare nuovi alloggi senza dover destinare nuove superfici all’edificazione. La demolizione di abitazioni diventa quindi un elemento fondamentale per garantire l’offerta di alloggi nelle regioni a forte domanda.

La struttura per età degli edifici residenziali demoliti mostra che la maggior parte delle demolizioni riguarda edifici costruiti diversi decenni fa. In particolare, vengono sostituiti frequentemente edifici con un’età compresa tra 60 e 80 anni. Anche gli edifici con più di 100 anni rappresentano una quota importante delle demolizioni. Gli edifici più recenti, invece, vengono demoliti solo raramente.

Il grafico evidenzia che le demolizioni fanno parte innanzitutto di un processo di rinnovo a lungo termine del patrimonio edilizio. Molti degli edifici interessati sono stati costruiti in un’epoca in cui gli standard relativi al comfort abitativo, al consumo energetico e alla qualità costruttiva erano molto diversi da quelli odierni. Spesso offrono appartamenti di piccole dimensioni, presentano una scarsa efficienza energetica o limiti strutturali che possono essere superati solo con interventi molto onerosi.

Per il settore delle costruzioni, questa evoluzione rappresenta una grande opportunità. La sostituzione degli edifici più vecchi consente non solo di creare un maggior numero di abitazioni, ma anche di migliorare significativamente la sostenibilità e il comfort abitativo. Gli edifici moderni consumano meno energia, offrono soluzioni abitative più adatte agli stili di vita contemporanei e soddisfano gli standard tecnici più recenti. Il grafico dimostra quindi che la demolizione non rappresenta generalmente la perdita di un patrimonio edilizio funzionale, bensì un passaggio necessario per modernizzare il patrimonio abitativo svizzero.

Il quarto grafico analizza il legame tra il tasso di demolizione e l’efficienza della densificazione. I comuni con tassi di demolizione più elevati creano un numero significativamente maggiore di abitazioni per ettaro di riserva edificabile consumata rispetto ai comuni con poche demolizioni. Mentre i comuni appartenenti al quintile inferiore realizzano circa 31 abitazioni per ettaro, quelli dei quintili superiori superano le 50 abitazioni per ettaro.

Il grafico mostra quindi che una moderata demolizione contribuisce a un utilizzo più efficiente del suolo edificabile. Un tasso di demolizione più elevato non comporta automaticamente una minore riduzione delle riserve edificabili, ma è associato a un utilizzo molto più intenso del terreno già urbanizzato. Quando gli edifici più vecchi vengono sostituiti, lasciano spesso spazio a forme abitative più dense ed efficienti.

Per le imprese di costruzione, il messaggio è chiaro. Lo sviluppo verso l’interno degli insediamenti diventerà sempre più importante, poiché la disponibilità di nuove zone edificabili è limitata. Gli edifici sostitutivi consentono di creare più abitazioni su terreni già edificati e, allo stesso tempo, di limitare l’espansione degli insediamenti. Il grafico dimostra quindi che demolizione e densificazione non sono concetti in contrapposizione. Al contrario, la sostituzione equilibrata degli edifici più vecchi rappresenta uno dei principali motori di uno sviluppo territoriale sostenibile e parsimonioso nell’uso del suolo.