Potenziale di crescita moderato nel mercato svizzero degli uffici

L’aumento dei tassi d’interesse negli Stati Uniti ha fatto crollare i prezzi degli uffici di una percentuale a due cifre su base annua. Si teme che alcune imprese, costrette a sostituire i mutui per immobili per uffici, non siano in grado di sostenere l’aumento dei costi di finanziamento. Finora, tuttavia, il tasso di insolvenza di tali prestiti è molto basso, pari allo 0,5%. Però i recenti aumenti dei tassi d’interesse sono solo una parte della storia.

Già a causa della pandemia di coronavirus e della crescente popolarità dell’Home Office, gli spazi vuoti negli edifici adibiti a uffici sono aumentati notevolmente. Ciò ha contribuito a far sì che le rendite degli immobili per uffici superino di appena 1-3 punti percentuali quello dei titoli di Stato statunitensi a lungo termine, rispetto ai precedenti 4-6 punti percentuali. Alcuni aneddoti suggeriscono che, ad esempio a Manhattan, solo metà degli uffici venga utilizzata, dato che i dipendenti preferiscono lavorare da casa.

Le aspettative sono che l’Home Office rimanga in atto anche a lungo termine e quindi l’utilizzo degli uffici rimarrà permanentemente al di sotto del livello pre-pandemia. Diversi progetti edilizi in corso sono stati quindi sospesi dagli investitori, oppure i progetti sono stati trasformati da semplici torri per uffici a un uso misto di uffici e abitazioni. La situazione del mercato svizzero degli uffici è altrettanto tesa?

Negli ultimi anni l’offerta di spazi per uffici in Svizzera è stata ampliata. In combinazione con il coronavirus, nel 2021 i prezzi dei nuovi affitti per uffici sono diminuiti di oltre il 2% e anche nel 2022 si è registrato un leggero calo. Ma per il 2023 si prevede un lieve aumento dei canoni di affitto degli uffici in tutta la Svizzera, a seconda della regione e della posizione. In particolare, la forte crescita dell’occupazione ha contribuito a spingere i datori di lavoro a cercare locali nuovi o più grandi.

La crescita dell’economia mondiale e di quella svizzera dovrebbe rimanere moderata nel 2023. Di conseguenza, anche la domanda di nuovi spazi per uffici è modesta. Mentre nel 2022 l’occupazione è aumentata di un ulteriore 1,5%, entro il 2024 la tendenza dovrebbe dimezzarsi. Anche i fornitori di immobili per uffici sono poco inclini al rischio. L’aumento dei tassi d’interesse rende difficile il finanziamento.

L’anno scorso il costo di un nuovo edificio per uffici è aumentato del 9,6% a causa, ad esempio, del rincaro dei materiali da costruzione, e il costo per la ristrutturazione di un edificio di questo tipo è aumentato del 7,7%. L’anno scorso sono stati autorizzati 1,71 miliardi di franchi per la costruzione di nuovi uffici, con una riduzione dell’11% rispetto alla media a lungo termine. L’incertezza su quanto l’Home Office riduca la necessità di spazio per l’ufficio è ancora grande tra gli sviluppatori. Per la ristrutturazione sono stati autorizzati dalle autorità 0,56 miliardi di franchi, pari a un aumento del 23%, che dovrebbe essere dovuto, in particolare, ai risanamenti energetici per contenere il forte aumento dei prezzi dell’energia, ossia i costi secondari degli affitti.

In breve: il mercato svizzero degli uffici sembra attualmente in equilibrio, con i prezzi degli affitti in leggero aumento. L’attività di costruzione in questo segmento dovrebbe essere piuttosto contenuta nei prossimi 24 mesi. Le ristrutturazioni per i risanamenti energetici e le riqualificazioni delle abitazioni sono gli interventi più richiesti.

I nuovi spazi per uffici creati negli ultimi anni sarebbero stati assorbiti ancora di più dalla domanda se la pandemia di coronavirus non avesse accelerato l’Home Office. Alla luce di ciò e del crescente numero di dipendenti che lavorano a tempo parziale, molte imprese si chiedono di quanto spazio per uffici avranno bisogno in futuro.

Se esiste un obbligo di lavorare in ufficio, ma il personale ha un grado di occupazione medio dell’80%, i lavoratori possono dividersi una postazione di lavoro o una scrivania. Ciò ridurrebbe il fabbisogno di uffici almeno del 10%. Se oltre all’ottimizzazione del fabbisogno di spazio, il 10% dei dipendenti continua a lavorare in Home Office, in teoria tale fabbisogno si riduce addirittura del 28%. In realtà, non vi sarà coordinamento perfetto senza sovrapposizioni tra i dipendenti a tempo parziale, anche solo perché il datore di lavoro stabilisce una giornata d’ufficio fissa per tutti i dipendenti.

Di conseguenza, il risparmio di spazio sarebbe inferiore. Negli ultimi due anni, inoltre, il mercato del lavoro è stato molto favorevole ai lavoratori. Tuttavia, con l’imminente rallentamento dell’economia, è possibile che i datori di lavoro riprendano il controllo e che i dipendenti tornino a lavorare in ufficio, cosa che potrebbe essere positiva anche per il mercato degli uffici.

Secondo i calcoli del Credit Suisse, l’Home Office costa a lungo termine il 15% di spazio per uffici rispetto a un mondo senza telelavoro da casa. Ma c’è un altro aspetto della digitalizzazione che contribuisce alla crescita della domanda di uffici, ovvero la trasformazione di questi ultimi. Un numero crescente di professioni o di attività che in passato dovevano essere svolte a livello locale, ad esempio nel settore industriale, vengono automatizzate. Di conseguenza, i profili professionali cambiano e le attività possono essere svolte sempre più dall’ufficio. Questo cambiamento digitale domina l’effetto negativo dell’Home Office, cosicché la domanda di spazi per uffici in Svizzera dovrebbe aumentare a lungo termine.