Quando gli aumenti dei diritti edificatori sono particolarmente efficaci

Il prezzo di un terreno edificabile destinato alla costruzione di edifici plurifamiliari è determinato essenzialmente nel modo seguente: un promotore immobiliare stima i futuri ricavi da locazione e ne deduce i costi di costruzione e il rendimento desiderato. La differenza corrisponde al prezzo massimo che è disposto a pagare per il terreno.

Negli ultimi anni i prezzi dei terreni edificabili sono aumentati notevolmente. Tra il 2008 e il 2026 sono almeno raddoppiati nella maggior parte dei Cantoni e, in alcune regioni, sono addirittura quintuplicati. Le ragioni di questo aumento sono molteplici: la crescita della popolazione, il lungo periodo di bassi tassi d’interesse, la revisione della legge federale sulla pianificazione del territorio volta a contenere la dispersione degli insediamenti e, soprattutto, il vigente diritto della locazione, che tutela i rapporti di locazione esistenti.

Una volta costruito e locato un appartamento, i canoni possono essere adeguati ai livelli di mercato solo in misura limitata. Per questo motivo, per molti proprietari risulta spesso più conveniente mantenere il terreno edificabile inutilizzato e attendere un ulteriore aumento del suo valore. Secondo uno studio delle Banche Raiffeisen, negli ultimi venticinque anni i terreni edificabili non edificati e mantenuti in riserva hanno generato un rendimento medio annuo dell’8.1%. Per contro, un terreno edificato con un immobile plurifamiliare ha prodotto, paradossalmente, un rendimento medio annuo di appena il 6.6%.

Tuttavia, l’aumento dei prezzi dei terreni non ha favorito principalmente i nuovi azzonamenti, ossia i terreni autorizzati per la prima volta all’edificazione, bensì gli aumenti dei diritti edificatori. Si tratta di fondi già edificabili o già edificati il cui potenziale edificatorio viene ampliato mediante una modifica della normativa edilizia e di azzonamento. Ciò può avvenire, ad esempio, aumentando l’altezza massima degli edifici, il numero di piani consentiti, la superficie edificabile oppure l’indice di sfruttamento.

In media, un aumento dei diritti edificatori accresce il valore di un metro quadrato di terreno di 832 franchi. Un nuovo azzonamento aumenta invece il valore medio di 742 franchi al metro quadrato. Un cambiamento di zona, ad esempio da una zona per uffici a una zona residenziale, comporta invece un incremento medio del valore di soli 410 franchi al metro quadrato.

La principale ragione di questa differenza risiede nella localizzazione dei terreni. I fondi interessati da un aumento dei diritti edificatori si trovano spesso in città o agglomerati ben collegati ai trasporti e caratterizzati da un’elevata domanda di alloggi. I terreni oggetto di un nuovo azzonamento sono invece frequentemente situati in aree rurali, meno ben servite dalle infrastrutture e quindi meno attrattive.

Il potenziale di creare ulteriore superficie abitativa mediante sopraelevazioni è ancora considerevole. I dati più dettagliati sono disponibili per il Cantone di Zurigo. Essendo il Cantone più popoloso e uno dei principali poli economici della Svizzera, esso rappresenta un esempio particolarmente significativo.

Nelle zone residenziali del Cantone di Zurigo, in media è stato finora utilizzato soltanto il 57 % della superficie di piano consentita. In altre parole, anche senza aumentare la superficie di piano massima consentita o l’indice di sfruttamento, esiste ancora un notevole potenziale di densificazione.

Questo dato sorprende, poiché proprio nel Cantone di Zurigo gli affitti sono elevati, gli alloggi scarseggiano e molti Comuni sono ottimamente collegati ai principali poli occupazionali. Nella sola città di Zurigo esistono circa undici chilometri quadrati di superficie abitativa già oggi autorizzata ma non ancora realizzata. Considerando che un appartamento ha una superficie media di circa 80 metri quadrati, ciò consentirebbe teoricamente di realizzare circa 140 000 alloggi supplementari.

Nella pratica, tuttavia, è improbabile che questo potenziale venga sfruttato integralmente. Sebbene ostacoli tecnici, statici o giuridici raramente impediscano una sopraelevazione, poiché le superfici supplementari sono già consentite dal diritto vigente, molti proprietari non desiderano ampliare i propri immobili. A ciò si aggiungono le opposizioni dei vicini o degli attuali inquilini e le prescrizioni delle autorità, che possono ritardare o rendere più costosi i progetti edilizi. Per questo motivo, nei Comuni e nei quartieri con una domanda particolarmente elevata di alloggi dovrebbe essere presa in considerazione anche un’estensione della superficie di piano consentita.

Uno studio del Politecnico federale di Zurigo (ETH Zürich), basato su dati del Cantone di Zurigo, dimostra che gli aumenti dei diritti edificatori possono contribuire ad allentare la pressione sul mercato dell’alloggio. Quando un fondo beneficia di un aumento dei diritti edificatori, nell’arco di dieci anni la superficie abitativa aumenta in media del 9 % e il numero di alloggi dell’8 % rispetto a fondi analoghi che non hanno beneficiato di tale misura.

Per la metà dei fondi esaminati, l’indice di sfruttamento è stato aumentato al massimo del 30 %. In termini semplici, ciò significa, ad esempio, che un edificio di tre piani può essere sopraelevato con un piano supplementare.

Lo studio mostra inoltre che l’effetto degli aumenti dei diritti edificatori dipende fortemente dalle condizioni locali. Gli aumenti più consistenti, nei quali l’indice di sfruttamento cresce di oltre il 30 %, producono effetti nettamente più marcati. In questi casi la superficie abitativa aumenta di circa il 12 %, ossia circa il doppio rispetto agli aumenti più contenuti. Nelle aree caratterizzate da canoni di locazione inizialmente elevati, la superficie abitativa cresce addirittura di circa il 24 %.

L’effetto più rilevante si osserva tuttavia nelle cosiddette zone vincolanti, ossia nelle aree in cui l’indice di sfruttamento consentito è già interamente utilizzato, segnale di una forte domanda di alloggi. In tali aree, un aumento dei diritti edificatori determina un incremento medio della superficie abitativa di circa il 30 %.

Gli aumenti dei diritti edificatori producono i loro effetti maggiori nelle aree centrali dotate di buone infrastrutture e di collegamenti efficienti con i trasporti. È proprio in queste zone che la domanda di alloggi è più elevata.

La logica economica è semplice: le posizioni centrali e ben servite consentono di ottenere canoni di locazione più elevati. Se è possibile costruire un maggior numero di alloggi, aumentano anche i potenziali ricavi da locazione. Questi maggiori introiti accrescono il valore del terreno e generano un maggiore plusvalore pianificatorio.

Gli alloggi realizzati mediante sopraelevazioni o nuove costruzioni sono spesso di qualità elevata e, di conseguenza, relativamente costosi. Per questo motivo vengono generalmente occupati da economie domestiche con redditi più elevati. Gli alloggi che queste ultime lasciano liberi diventano disponibili e sono, di norma, più accessibili dal punto di vista economico. Essi vengono a loro volta occupati da economie domestiche con redditi medi, che liberano i propri alloggi. Queste catene di trasferimento si protraggono su più livelli e fanno sì che, in ultima analisi, anche le economie domestiche con redditi più bassi abbiano maggiori possibilità di trovare un alloggio a prezzi accessibili.