Neuer Wohnraum durch Verdichtung statt Verdrängung

Am Anfang des Jahrtausends wurden noch recht wenige Wohnungen abgerissen bzw. abgebrochen. Seitdem haben sich das Raumplanungsgesetz und die Anforderungen zur Innenverdichtung sowie die Bevölkerung verändert: diese

ist gewachsen, hat neue Wohnbedürfnisse entwickelt, mehr Einpersonen-Haushalte sind gefragt, der Umweltschutz hat an Bedeutung gewonnen.  In der Folge hat sich die Anzahl abgebrochener Wohnungen in den letzten 25 Jahren von 2’000 auf 8’000 bis 10’000 in der Gegenwart vervielfacht. Alte Wohnungen weichen neuen. Dabei entstehen deutlich Wohnungen dank besserer Platzausnutzung und höheren Gebäuden. Im Schnitt entstehen pro Jahr 45’000 neue Wohnungen, aber grob 10’000 fallen weg. Damit kommen netto 35’000 Wohnungen neu dazu. Dieses Niveau dürfte auch 2026 und 2027 gehalten werden.

Die Spitze wurde 2021 erreicht als 10’700 Wohnungen abgebrochen wurden. Seitdem hat sich deren Anzahl jedoch überraschenderweise um 20% verringert. Die Gründe dafür sind nicht klar. Einsprachen von Anwohnern oder Gerichtsklagen von Mietern könnten Bauprojekte verzögert oder gebodigt haben. Möglicherweise erfolgen die gesetzlich vorgeschriebenen Meldungen der Gemeinden an die Datenquelle für diese Auswertung, das eidg. Gebäude- und Wohnungsregister, mit erheblicher Verzögerung. Da das Raumplanungsgesetz eine Zersiedelung verhindert und Bauland knapp ist, dürfte es sich nicht um eine definitive Trendwende halten. Eher sollte von einer gewissen Zunahme der Abbrüche in Zukunft ausgehen. Zudem fällt auf, dass die Anzahl abgebrochener Wohnungen mit jener aller abgebrochenen Gebäuden stark korreliert, sie sich also ähnlich entwickeln.

Aber diese gleichgeschaltete Entwicklung überschätzt den Zusammenhang. Denn es werden hauptsächlich Gebäude ohne Wohnungen abgebrochen, zum Beispiel Fabriken, Büros oder andere Gewerbebauten; von 500 auf 5’000 Abbrüche in den letzten 25 Jahren. Früher wurden 1’000 Gebäude mit teilweiser oder ausschliesslicher Wohnnutzung abgerissen, heute sind es etwa 2’500. Früher lag das Verhältnis von abgebrochenen Wohnungen zu Wohngebäuden bei 2.25, heute nur leicht höher mit 3.5. Die Schlussfolgerung: es werden zwar mittlerweile mehr alte für neue Wohngebäude abgebrochen. Aber die neuen Wohngebäude ersetzen in der Regel nicht mehr benötigte andere Gebäudetypen. Verdrängung alter Mieter findet also selten statt, sondern eher Umnutzung.

65% der abgerissenen Gebäude mit Wohnnutzung hatten nur eine Wohnung zur Verfügung gestellt, es handelt sich also meistens um Einfamilienhäuser. Weitere 20% bilden Kleinhäuser mit zwei Wohnungen. Sie werden in der Regel durch grössere Gebäude mit Wohnungen für mehrere Familien ersetzt. Mit dem Hochziehen eines Mehrfamilienhauses respektive dem Verkauf an einen Immobilienentwickler können die Eigentümer der Einfamilien- und Kleinhäuser einen stattlichen Verkaufspreis erzielen. Auf diese Weise wird die Verdichtung vorangetrieben. Nur selten, das heisst in 3% aller Fälle, sind Gebäude mit mindestens zehn Wohnungen vom Abriss betroffen.

Die Kantone AI, JU, SH, GL, NE und UR setzen den grössten auf Bestandswahrung, in dem Sinne, dass sie in den letzten 25 Jahren jeweils weniger als 1’000 Wohnungen abgebrochen haben. Hingegen herrscht in Zürich (28% aller Abbrüche), Bern (8%), Aargau (8%) und St. Gallen (7%) grösserer Handlungsbedarf. Hier ist Altes Neuem gewichen. Diese vier Kantone konzentrieren die Hälfte aller Wohnungsabbrüche des Landes auf sich.

Die Abbrüche erlauben es, neuen Wohnraum zu schaffen. Der Kanton Zürich hat zwischen 2013 und 2023 netto beinahe 80’000 Wohnungen erschaffen, 100’000 neue Wohnungen stehen 20’000 Abbrüchen gegenüber. Dies entspricht einem Verhältnis von 5:1. Dieses Verhältnis von Neu zu Alt variiert jedoch erheblich zwischen den Kantonen. Spitzenreiter ist Freiburg mit 24 neuen auf eine abgebrochene Wohnung.

Die kleinen Kantone in der Ost- und Zentralschweiz müssen schon eher Platz durch Abrisse schaffen, bevor neue Wohnungen errichtet werden können. Aber selbst dichte bebaute Kantone wie etwa Genf schaffen es, ohne Abbrüche von Wohngebäuden Tausende Wohnungen zu entwickeln. Möglicherweise verfügten sie über mehr Baulandreserven, haben konsequenter gewerbliche Bauten durch Wohngebäude ersetzt oder sie haben die Verdichtung effizienter vorangetrieben. Schweizweit wurden in diesen elf Jahren 540’000 Wohnungen neu erschaffen und 70’000 abgebrochen. Hätten alle Kantone dasselbe Verhältnis wie Freiburg geschafft, wären 1.7 Millionen Wohnungen entstanden. Diese Marke ist zwar illusorisch, aber die effizienten Kantone können durchaus als Inspiration für die anderen Kantone dienen.