OR-Revision Baumängel tritt per 1. Januar 2026 in Kraft

Anfang nächsten Jahres ändern sich die Regeln bei Baumängeln geringfügig. Diese betreffen in erster Linie unentgeltliche Nachbesserungen und das Bauhandwerkerpfandrecht, mit Auswirkung auf die SIA 118.

Letztes Jahr wurden die Gesetze im Obligationenrecht zu den Baumängeln revidiert. Das eidgenössische Parlament wollte die Verjährungsfrist ursprünglich von fünf auf zehn Jahre verlängern. Eine solche flächendeckende Verdopplung der Verjährungsfrist missachtet aber den Umstand, dass es kein Bauvorhaben «ab Stange» gibt und nicht auf alle Bau- und Sanierungsvorhaben eine technische Haltbarkeit von zehn Jahren gewährt werden kann. Sonderfälle (bspw. Flachdächer) können zudem bereits heute beispielsweise über die Kopplung mit Wartungsverträgen berücksichtigt werden.

Die Rügefrist wollte das Parlament ebenfalls abschaffen, so dass verdeckte Mängel über die gesamte 10-jährige Verjährungsfrist gerügt werden könnten. Vergrössert sich der Schaden aufgrund einer späten Mängelrüge, geht dieser Verzögerungsschaden zu Lasten des Bestellers. Diese Abgrenzung zwischen Mangel- und Verzögerungsschaden wird bei zunehmenden Zeitabständen komplexer. Bereits ohne die Abschaffung der Rügefrist gibt es in der Praxis überwiegend Kompromissentscheide. Die Risiken wären für die Bauunternehmer unverhältnismässig gross geworden. Beides konnte der SBV zusammen mit seinen Partnerverbänden abwehren.

Die Verjährungsfrist bleibt unangetastet bei fünf Jahren. Die Rügefrist für verdeckte Mängel wird von «sofort nach der Entdeckung» auf 60 Tage ausgeweitet. Der Verzögerungsschaden der späten Mängelrüge bleibt somit in der Verantwortung des Bestellers.

Mit der neuen Rügefrist von 60 Tagen werden ausufernde Beweisverfahren und allfällige Verzögerungsinteressen verhindert. Insbesondere Laienbauherren wird die formal hohe Hürde der Mängelrüge zugänglicher gemacht.

Unentgeltliche Nachbesserung

Die Gesetzesänderungen treten per 1. Januar 2026 in Kraft. Sie bedeuten etwa, dass eine im Voraus getroffene Verabredung, wonach der Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung eingeschränkt oder ausgeschlossen wird, ungültig ist, wenn der Mangel eine Baute betrifft.

Zurzeit kann das Nachbesserungsrecht vertraglich sowohl beim Grundstückkauf als auch in der Subunternehmerkette eingeschränkt werden. Käufer und Bauherren werden durch das Aufrechterhalten des unentgeltlichen Nachbesserungsrechts geschützt, falls diese Rechte abgetreten werden.

Bauhandwerkerpfandrecht

Das Nachbesserungsrecht kommt dem Käufer eines Grundstückes von Gesetzes wegen nicht zu, im Vertrag kann es jedoch vereinbart werden. Nicht betroffen von dieser Thematik sind Haftungsausschlüsse und Gewährleistungsvorbehalte für nicht zugesicherte Eigenschaften. Der Bauherr kann die Eintragung durch Lieferung einer «hinreichenden Sicherheit» abwenden. Diese wird auf eine Dauer von zehn Jahren konkretisiert.

Auswirkungen auf die SIA 118

Die neue gesetzliche Rügefrist von 60 Tagen ist weiterhin durch die Zweijahresfrist gemäss Art. 172 Abs.1 SIA 118 abgedeckt. Die SIA 118 geht auch nach der Revision weiter als das Gesetz.

Verdeckte Mängel sind entgegen dem Wortlaut von Art. 179 Abs. 2 SIA 118 nicht «sofort», sondern innerhalb der gesetzlichen Rügefrist von 60 Tagen zu rügen. Damit wird die bestehende bundesgerichtliche Rechtsprechung abgelöst und die siebentägige Frist auf 60 Tage ausgeweitet.