Post Corona: Home Office und
Digitalisierung im Kampf um Büroflächen

In der gesamten Schweiz gab es im Jahr 2021 rund 55 Mio. Quadratmeter an Bürofläche. Davon gehen 10.5 Mio. m² auf Zürich zurück, dem mit Abstand grössten Bürozentrum. Auf der Suche nach Rendite haben Investoren nicht nur Mehrfamilienhäuser, sondern auch Büroliegenschaften hochgezogen. Das Angebot an Bürofläche mutet derzeit eher hoch an. Die Angebotsquote ist jener Anteil des Bestands an Büroflächen, der aktuell zur Vermietung ausgeschrieben ist, vereinfacht gesagt: die Angebotsquote ist die Leerstandsquote bei Büros. Im Schweizer Schnitt liegt sie bei 5.4%. Zum Vergleich: die Leerstandsquote bei Wohnungen beträgt bloss 1.6%. Obschon der Markt für Büroflächen vermutlich etwas mehr Spielraum für ein reibungsloses Funktionieren benötigt, erscheint das Angebot in vielen Städten zumindest im Jahr 2021 zu hoch, was die Rendite auf Büroliegenschaften unter Druck setzt.

Seit jüngerer Zeit dämpft das Home Office die Nachfrage nach Büroflächen. Im Jahr 2001 arbeiteten erst 6.6% der Beschäftigten von daheim aus, sei es gelegentlich 1 bis 2 Tage in der Woche oder als Normalfall. 2013 betrug der Anteil schon 18.2%, aber Corona verdoppelte diesen Anteil auf beinahe 40% im 2021. Da die Beschäftigten häufiger von zu Hause aus arbeiten, reduziert sich der Bedarf an Büroflächen. In der ersten Jahreshälfte 2022 gibt es stellenweise Anzeichen, dass Unternehmen ihre Standortentscheidungen in den beiden Corona-Jahren 2020 und 2021 vertagt hatten, sie aber nun in neue Räumlichkeiten umziehen. Dies hat die Nachfrage vorübergehend erhöht. Um für ihre Arbeitnehmer attraktiv zu bleiben, suchen Firmen moderne, zentralgelegene Büros mit guten Verkehrsanschlüssen. Mittelfristig, also über die nächsten 10 Jahre und darüber hinaus, dürfte der Bedarf an Büroflächen laut Credit Suisse um 15% sinken. Zur Relativierung sei erwähnt, dass andere Faktoren wie etwa das anhaltende Beschäftigungswachstum diesen Bedarfsabfall teilweise kompensieren.

Bereits seit ein paar Jahren kennzeichnet sich der Markt für Büroflächen durch einen gewissen Angebotsüberschuss aus. Das neu hinzugekommene Angebot drückte die Rendite im Jahr 2021 weiter, unabhängig von der Klasse der Büroliegenschaft, also ob sie an bester Lage im pulsierenden Stadtzentrum steht oder eher an abgelegener Lage. Aufgrund ihrer erstklassigen Lage und Qualität sind die Kaufpreise für Büroimmobilien der Klasse A höher als für die Klassen B und C, wodurch die Renditen tiefer sind. A-Objekte finden aber im Zweifel relativ zügig wieder Mieter, wohingegen das Risiko bei Gebäuden der Klassen B und C, dass die Räumlichkeiten längere Zeit leer stehen und damit die Miteinnahmen entfallen, höher ist. 2022 dürften die Renditen bei den Büroimmobilien eher stabil bleiben, weil das hohe Angebot von der kurzfristig erhöhten Nachfrage ausgeglichen wird. Die Renditeabwicklung lässt sich auf mittlere Frist noch nicht abschätzen. Einerseits dürfte künftig das Angebot an Büroflächen weniger rasch wachsen, weil Investoren in jüngster Zeit deutlich weniger Baugesuche eingereicht haben. Dadurch erhalten die Renditen Aufwind. Andererseits reduziert Home Office die Nachfrage deutlich, was die Renditen unter Druck setzt.

Wie entwickelt sich der Bedarf an Bürofläche langfristig, beispielsweise bis 2060? Die Digitalisierung ist entscheidend zur Beantwortung dieser Frage. Sie ist ein zweischneidiges Schwert, so reduziert sie die Nachfrage nach Bürobedarf um 15%. Aber andererseits verändert sie Berufsbilder. Manche Tätigkeiten werden sich derart wandeln, dass sie nicht mehr in Industriehallen, Showrooms oder an Krankenbetten stattfinden werden, sondern in Büros. Die «Büroquote» wird steigen, das heisst, der Anteil jener Erwerbstätigen, die einen Büroplatz bedürfen, wird zunehmen – im Gesundheitswesen etwa durch die Einführung des «Digital Health» Konzepts. Bis zum Jahr 2060 wird ausserdem die Bevölkerung und damit die Anzahl Erwerbstätiger ebenfalls wachsen. Alle drei Trends – Home Office, Verschiebung zugunsten Büroquote, Beschäftigtenwachstum – dürften gemeinsam die Nachfrage nach Bürofläche in der Schweiz um 23% bis 2060 erhöhen.