Profiteure des Preisanstiegs

Mehrfamilienhäuser haben deutlich an Wert gewonnen. Der höhere Endpreis kommt GU/TU sowie Eigentümern entgegen, Baumeistern hingegen wenig.  

 

Wohnimmobilien haben sich um 85% verteuert

Seit 1997 sind die Preise für Wohnimmobilien, sowohl Mehrfamilienhäuser als auch Wohneigentum, um über 85% gestiegen. Es gibt verschiedene Gründe (mehr Einkommen, mehr Platzbedarf, Bevölkerungswachstum) hierfür. Mehrere Akteure haben von diesem Preisanstieg profitiert, die Baumeister jedoch kaum.

Planer und Entwickler auf Gewinnerseite

Der Umsatz der Baumeisterfirmen im Hochbau ist seit 1997 um 40-50% gestiegen. Hingegen haben General- und Totalunternehmen ihren Umsatz weit stärker um 75% erhöht. Das Wachstum der GU und TU ist deutlich dynamischer als im Bauhauptgewerbe, was nicht zuletzt an ihren Plan- und Entwicklungsaktivitäten liegen dürfte. Zudem liegt auch die Gewinnmarge höher. Im Bauhauptgewerbe bleiben 2 bis 3 Franken pro 100 Franken Umsatz bei der Firma übrig, bei Planern und Entwicklern 4 bis 6 Franken.

 

Institutionelle Anleger geniessen Vorteile

Die Hälfte der Mietwohnungen ist in den Händen von Privatpersonen. Ein Drittel gehört Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen usw. Der Rest gehört Immobiliengesellschaften, Wohnbaugenossenschaften und der öffentlichen Hand. Mehrfamilienhäuser werden allgemein als Renditeobjekte betrachtet. Ihre Jahresrendite bewegte sich in den letzten 10 Jahren stets zwischen 5% und 15%. Sehr stabil waren die Mieteinnahmen, zusätzlich sorgte die Preisentwicklung für eine höhere Rendite. Dies trug dazu bei, dass Pensionskassen ihr Immobilienvermögen innert 10 Jahren verdoppelt haben. Angesichts dieser guten Renditeaussichten haben die institutionellen Anleger auch zusätzlich Gelder in Mehrfamilienhäuser investiert.

Grundbesitzer als grösste Gewinner

Land kaufen, halten, und nach ein paar Jahren wieder verkaufen. Diese Strategie war erfolgreicher als in Immobilien oder Aktien zu investieren. Seit 2008 ist der Preis von Bauland für Mehrfamilienhäuser auf das 3-fache und für Einfamilienhäuser auf das 2.3-fache gestiegen. Dies entspricht einer Rendite von 9.1% bzw. 7.3% pro Jahr. Schweizer Aktien rentieren mit 6%. Die Grundbesitzer sind damit als die grössten Profieure einzustufen. Obwohl die Baumeister die Effizienz steigern und verschiedene Massnahmen umsetzen, bleiben ihre Margen tief.